请求逾期交房违约金案评析

辽宁壹品律师事务所律师 臧恩富

前言：
在商品房买卖合同关系中，开发商作为卖方的主要义务是按时向买方交付符合合同约定的质量的房屋。如果开发商不能按时交付房屋，或者拟交付的房屋不符合合同的约定而买方拒收房屋，则双方之间就会产生买方向开发商主张逾期交房违约金的纠纷。

案例：
某小区的开发商在出售房屋的《商品房买卖合同》中约定：交付房屋的时间是2005年9月1日。交房标准是：出卖人应当在2005年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。关于逾期交房违约责任：合同约定，若卖方逾期交付房屋，每逾期一日，按日向买方日支已付购房款万分之一的违约金。2006年7月1日，开发商作为房屋出卖人向购房者发出入住通知，将于7月15日前向购房者交付房屋，购房者应在7月15日前办理入住手续。因购房者对所购房屋的质量不满意，并且开发商未出示房屋验收合格证明，也未出示竣工验收备案证，故购房者拒收房屋，并以开发商延期交房为由起诉开发商，要求其支付逾期交房违约金，逾期交房违约金从合同约定的交房日期起算，计算到实际交付房屋之日止。
经查，开发商于2006年10月2日取得竣工验收备案证，竣工验收备案证上记载的案涉房屋的验收合格时间是2006年9月9日。

法院判决：
一审法院判决认定：开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下，向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。验工验收备案证记载的验收合格的时间是2006年9月9日。对于起诉时已领取钥匙的购房人，其逾期交房违约金计算到2006年9月9日。对于诉讼时仍未领取钥匙的住户，违约金计算至实际交付房屋之日止。
二审法院在判决中同样认定，开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下，向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。房屋验收合格的具体时间应以竣工验收备案证的记载为准。开发商在取得竣工验收备案证后，应通知购房人接收房屋，在这种情况下，若购房人再拒收房屋，开发商才不承担通知交房之后的逾期交房违约责任。若开发商在未取得竣工验收备案证的情况下向购房人发出入住通知，则不能因该通知而免除开发商逾期交房的违约责任。

律师点评：

一、本案争议的焦点问题之一是开发商（卖方）所出售的商品房到底什么时候验收合格并且达到交付条件，证据是什么。

依据双方之间的商品房买卖合同第八条的规定：“出卖人（即上诉人）应当在2005年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（即被上诉人）使用：1、该商品房经验收合格。

依据法律、法规、规章和地方政府的有关规定，开发商证明自己所出售的房屋已经验收合格并且达到交付条件的唯一合法证据，就是看其是否取得《建设工程竣工验收备案证》。相关法律、法规、规章和地方政府的有关具体规定如下：

1、《中华人民共和国建筑法》

第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

2、《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日中华人民共和国国务院令第279号发布）
第四十三条第一款：国家实行建设工程质量监督管理制度。
第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公司、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织验收。
3、《建筑工程施工质量验收统一标准》
中华人民共和国国家标准，编号为GB50300-2001自2002年1月1日起施行
建设部在《关于发布国家标准＜建筑工程施工质量验收统一标准＞的通知(建标[2001]157号)中规定上述国家标准中的3.03、5.04、5.07、6.0.3、6.0.4、6.0.7为强制性条文，必须严格执行。上述国家标准的6.0.7条规定及标准中的说明原文如下:
“6.0.7　单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。
说明：6.0.7　建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”
4、《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》（辽建发[2001]120号 2001年8月30日）及关于转发省建设厅、消防局、环保局联合下发的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》的通知（大建委发[2002]147号 2002年9月29日）
依据上述两个地方性文件的规定：
大连市的建设单位应先取得规划、消防、环保、城建档案的验收合格证件，否则不得自行组织验收。自行组织验收后，应当自验收合格之日起15日内，向大连市建设工程质理监督站进行备案管理。

综合上述规定，开发商取得工程竣工验收备案证是其所出售的房屋验收合格的法定标志和证据。开发商所出售房屋验收合格和具备交付条件的时间应以工程竣工验收备案证的记载为准。

二、本案争议的第二个焦点问题是：开发商在未取得法定的房屋验收合格证明的情况下发出的入住通知书对购房人是否有约束力？

如上所述，因开发商在发出入住通知书时，其所出售的房屋并未验收合格，不具备双方之间商品房买卖合同所约定的交付条件，因此该入住通知对购房人没有约束力。
另外，依据双方之间合同的约定，开发商在出售的房屋验收合格具备交付条件即2006年9月9日之后，有义务通知购房人接收房屋。事实上，开发商在取得《竣工验收备案表》后，没有向购房人再发出入住通知书，故此，购房人有权主张违约金计算至所购房屋验收合格后开发商再次发出入住通知之日止，或在开发商未再次发出入住通知的情况下至购房人实际领取钥匙之日止。


湖南省人大常委会


湖南省劳动监察条例
湖南省人大常委会


（1996年8月5日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过）

目 录

第一章 总 则
第二章 劳动监察内容与管辖
第三章 劳动监察方式与程序
第四章 法律责任
第五章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了保障国家劳动法律、行政法规的贯彻实施，维护劳动秩序，保护劳动者和用人单位的合法权益，根据《中华人民共和国劳动法》，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本行政区域内与劳动者形成劳动关系的企业、个体经济组织以及国家机关、事业组织、社会团体（以下统称用人单位）和从事劳动监察工作的机构及其工作人员，均须遵守条例。
第三条 本条例所称劳动监察，是指县级以上人民政府劳动行政部门依法对用人单位遵守劳动法律、法规的情况进行监督检查，并对违反劳动法律、法规的行为进行处理的行政执法活动。
第四条 任何组织和个人对用人单位违反劳动法律、法规的行为有权检举和控告。

第二章 劳动监察内容与管辖
第五条 劳动监察的内容：
（一）劳动合同和集体合同的订立与履行；
（二）招聘职工和雇用境外人员就业的情况；
（三）工作时间和休息休假制度；
（四）遵守工资总额宏观调控规定和支付劳动者工资情况；
（五）劳动规章制度的制订和执行；
（六）劳动安全卫生；
（七）女职工、未成年工特殊劳动保护和残疾人员劳动权益保障；
（八）职业培训和职业技能鉴定；
（九）社会保险和职工福利；
（十）社会职业中介机构、职业培训机构和职业技能鉴定机构遵守有关规定的情况；
（十一）境外承包工程、对外劳务合作和公民个人出境就业的承办机构，维护境外就业人员合法权益的情况；
（十二）法律、法规规定的其他劳动监察事项。
第六条 劳动监察实行分级负责，管辖分工由省人民政府确定。
第七条 下级劳动行政部门管辖的案件，认为案情复杂，需要由上级劳动行政部门查处的，可以报请上一级劳动行政部门查处；上级劳动行政部门认为必要时，也可以将其管辖的案件委托下级劳动行政部门查处。

第三章 劳动监察方式与程序
第八条 县级以上人民政府劳动行政部门的劳动监察机构应当配备劳动监察员。
劳动监察员须经省劳动行政部门培训、考核合格后，由所在劳动行政部门任命，报上一级劳动行政部门备案，由省劳动行政部门核发《中华人民共和国劳动监察证》。
第九条 劳动监察采取定期检查、随时抽查和具体案件专查等方式进行。
第十条 各级劳动行政部门应当建立和健全举报制度，设立并向社会公布举报电话，在适当场所设置举报信箱。
劳动行政部门对举报应当进行登记，对举报的违反劳动法律、法规的行为应当及时调查和处理，对举报者应当予以保护。

第十一条 劳动行政部门进行劳动监察时，可以向用人单位发出《劳动监察询问通知书》或者《劳动监察指令书》。
第十二条 劳动监察员对用人单位遵守劳动法律、法规的情况进行监督检查时，应当遵守下列规定：
（一）有两名以上劳动监察员共同进行，并出示劳动监察证件，说明身份；
（二）告知用人单位检查的目的、内容、要求、方法；
（三）察看劳动场所，查阅有关资料，询问有关人员；
（四）检查情况应有笔录，笔录应当由劳动监察员和用人单位法定代表人或其委托代理人签名或盖章；用人单位法定代表人或其委托代理人拒不签名或盖章的，应当注明拒签情况。
第十三条 劳动行政部门查处违反劳动法律、法规的行为，应当按照《中华人民共和国行政处罚法》规定的程序办理。

第十四条 劳动监察案件应当自立案之日起三十日内结案；特殊情况经上一级劳动行政部门批准，可以延长，但延长时间不得超过三十日。
第十五条 劳动行政部门作出的处罚决定，应当在十日内报送上一级劳动行政部门备案；查处重大劳动违法案件作出的处罚决定，应当同时报同级人民政府备案。
备案机关认为处罚决定不当的，应当依法予以纠正或者责成作出处罚决定的机关自行纠正。
第十六条 劳动监察实行回避制度。承办查处违法案件的劳动监察员，有下列情形之一的，应当回避：
（一）是用人单位法定代表人的近亲属的；
（二）本人或其近亲属与承办查处的案件有利害关系的；
（三）因其他原因可能影响案件公正处理的。
当事人认为承办人员按照前款规定应当回避而未回避的，有权向承办查处工作的劳动行政部门申请，要求其回避。
承办人员的回避，由劳动监察机构负责人决定；劳动监察机构负责人的回避，由劳动行政部门负责人决定。
第十七条 劳动监察机构及劳动监察人员不得有下列行为：
（一）超越权限或者滥用职权，侵犯劳动者和用人单位的合法权益；
（二）玩忽职守，不履行或者故意拖延履行行政执法职责；
（三）索贿受贿，敲诈勒索，接受用人单位请客送礼；
（四）弄虚作假，徇私舞弊，泄露案情或者用人单位的商业秘密。

第四章 法律责任
第十八条 用人单位违反国家劳动法律、行政法规规定的，由劳动行政部门或者有关部门按照国家劳动法律、行政法规的规定处罚。
第十九条 用人单位无理阻挠劳动行政部门和有关部门及其工作人员行使监督检查权或者打击报复举报人员的，由劳动行政部门或者有关部门视情节轻重处10000元以下的罚款；构成犯罪的，对责任人员依法追究刑事责任。
第二十条 劳动监察员违反本条例第十七条规定，由所属劳动行政部门或者有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
劳动行政部门及其劳动监察员违法行使职权，侵犯用人单位合法权益造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任。
第二十一条 用人单位对劳动行政部门的劳动监察行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。用人单位对劳动行政部门的行政处罚决定不服，逾期不申请复议、不起诉又不履行的，由作出处罚决定的劳动行政部门申请人民法院强制执行。

第五章 附 则
第二十二条 法律、法规对劳动监察另有规定的，从其规定。
第二十三条 本条例自公布之日起施行。



1996年8月5日