购买查封房屋的买卖合同是否有效

奚正辉


案例：

　　乙向甲购买了一套房屋，但是该房屋有法院查封，双方签署了房屋买卖合同，该买卖合同是否有效？对此人们认识不一致。

　　认为房屋买卖合同无效的主要理由是：
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，2007年8月30日修正）第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。其中第二款明确查封的房地产不得转让。
　　《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日通过）其中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。

　　其实随着市场经济地不断发展，无论在立法界还是司法界越来越维护交易的稳定，保护合同的效力，强调意思自治。不轻易干预交易，不轻易确认合同无效。
　　首先，从合同法历次解释的角度分析买卖合同的效力。
　　《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。购买查封房屋是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（一）》（1999年12月1日通过）第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。购买查封房屋的确是违反了法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》（2009年2月9日通过）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定“。
　　《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(2009年7月7日通过)第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。
　　《城市房地产管理法》规定了查封的房地产不得转让，应该就是属于管理性强制性规定，并不是效力性强制规定。乙向甲购买了查封房屋，愿意为甲归还其所欠的债务，并解除查封，这在现今社会经常发生，这也是甲清偿债务经常采用的方法。甲乙双方的交易没有损害债权人的利益，跟谈不上损害国家社会利益。若债权人认为甲低价转让侵害其利益，其有权提出撤销权之诉，撤销甲乙双方的买卖行为，无需公权力介入来确认合同无效，从而影响交易的安全性与稳定性。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若购买期房，产权证还没有办理，那么签署的房地产转让合同是否无效呢？这点法律界曾经也有争议，但是目前已经形成了一致意见，转让合同是有效的，只是房地产登记机构不准办理转让登记。第三十八条第（四）款：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。未经其他共有人书面同意，可能是表见代理，那么就是有效合同；也可能是效力待定，因为其他共有人可能会追认，若追认肯定是有效合同。可见《城市房地产管理法》第三十八条的规定主要是管理性强制规定，违反该规定，并不一定合同无效，只是登记机构从行政管理的角度不给予登记。
　　认为购买查封房屋的买卖合同无效的人是混淆了合同效力与登记效力，买卖合同是有效的，只是没有登记还没有取得物权，不得对抗善意第三人。区分两则的效力，具有一定的实际意义：1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。2、买受人有权依据合同主张违约赔偿。若合同无效，违约责任也就无效了。3、买受人有权依据合同要求继续履行合同，要求办理产权登记。若确认合同无效，就要返还房屋，那么就妨碍了现有的财产秩序，也剥夺了买受人主张房屋的权利。

　　其次，从其他规定分析买卖合同的效力。
　　《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日通过）第21条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”。现在法院的查封都是登记的，被执行人也不太可能隐瞒，登记部门更不能擅自办理登记，若这种情况发生，则要追求其法律责任，该规定明显带有行政管理的色彩。而且该规定只是明确登记行为无效，没有规定转让合同也无效。
　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 （2004年10月26日通过）第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。 该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实该规定的基础都是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方，而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。
　　《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过）第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。物权法的出台，明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权，原来规定抵押不登记，抵押合同无效，但是物权法规定抵押不登记只是抵押权无效，抵押合同还是有效的。

　　购买查封房屋的转让合同应该是合法有效的，是双方真实意思的表示，只是房地产登记机关不受理转让登记，所以买受人也要注意不能取得所有权的风险。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



广东省深圳市人事局 深圳市教育局


深圳市人事局、深圳市教育局关于印发《深圳市教育系统事业单位人事争议协调调解办法》的通知
（2006年12月5日）
深人发〔2006〕86号

　　现将《深圳市教育系统事业单位人事争议协调调解办法》予以印发，请认真贯彻执行。


深圳市教育系统事业单位人事争议协调调解办法

第一章 总 则

　　第一条 为建立公开、公平、公正的改革机制，妥善处理改革过程中出现的问题，解决好各种矛盾，确保我市教育系统人事制度改革的顺利进行，根据《关于加强事业单位人事争议调解与协调工作的意见》（深人发〔2005〕14号）等文件和有关法律法规制定本办法。
　　第二条 本办法适用于我市教育系统事业单位，对职（雇）员聘（雇）用、聘任等引发的人事争议进行协调和调解。
　　第三条 为及时、有效解决教育系统事业单位在人事改革和管理中出现的人事纠纷，各事业单位要成立人事争议协调小组，市、区教育行政部门要成立人事争议调解委员会。人事争议协调小组在人事争议调解委员会指导下开展工作。人事争议调解委员会在市、区人事争议仲裁委员会和改革协调指导小组指导下开展工作。
　　第四条 协调和调解应遵循的原则：
　　（一）合法、公正、及时；
　　（二）根据当事人的申请，在双方当事人自愿的基础上进行调解与协调；
　　（三）依照法律、法规、规章和政策进行调解与协调；
　　（四）尊重当事人的合法权利，不得因未经调解或者调解不成而阻止当事人依法向仲裁机构申请仲裁。

第二章 人事争议协调

　　第五条 人事争议协调小组成员由事业单位聘用考核工作小组代表、职员代表、工会代表组成，组长由工会代表担任。建立必要的工作制度。
　　第六条 人事争议协调小组负责协调本单位与职（雇）员之间除履行聘（雇）用合同、聘任协议书之外发生的人事争议。因履行聘（雇）用合同、聘任协议书发生的人事争议，由双方当事人协商解决，在协商的过程中，协调小组可以提出建议。
　　对于人事争议仲裁委员会或者人民法院已经受理或者解决的人事争议，协调小组不予受理。
　　第七条 人事争议协调的程序：
　　（一）当事人提出协调申请。当事人应在争议发生之日起5个工作日内，向协调小组提出书面申请。
　　（二）协调小组决定是否受理。协调小组接到协调申请后，应征求双方当事人的意见。一方不愿协调的，应做好记录，在5个工作日内以书面形式通知申请人。
　　协调小组应在7个工作日内做出受理或不予受理的决定。决定受理的，应向申请人发出书面受理通知书；决定不予受理的，应向申请人书面说明理由。对申请协调事项协商不成或经协调后仍有争议的，以书面形式按隶属关系向市或区教育局的人事争议调解委员会申请调解。或按照人事争议仲裁的有关规定直接向人事争议仲裁机构申请仲裁。
　　（三）组织协调。进行协调时，可以采取与当事人双方分别谈话或共同谈话等形式。达成协议的，双方应当签订协调同意书。协调不成的，应做好记录，并在协调书上说明情况。
　　发生人事争议的一方在3人以上并有共同申诉理由的，须推举代表参加协调。
　　第八条 人事争议协调时限：
　　协调人事争议，一般在受理协调申请之日起15个工作日内完成。逾期视为协调不成。

第三章 人事争议调解

　　第九条 人事争议调解委员会由工会、人事、纪检、监察等部门的人员组成，可以聘请有关方面的专家参加。其组成人员应为单数，一般为3至7名人员组成，设主任1名。建立必要的工作制度。
　　第十条 人事争议调解委员会负责调解本部门所属事业单位与职（雇）员之间因履行聘（雇）用合同、聘任协议书所发生的人事争议；协调本部门所属事业单位与职（雇）员之间除履行聘（雇）用合同、聘任协议书外发生的人事争议。
　　对于人事争议仲裁委员会或者人民法院已经受理或者解决的人事争议，调解组织不予受理。
　　第十一条 人事争议调解的程序：
　　（一）当事人提出调解申请。职（雇）员与单位因聘（雇）用、聘任及履行聘（雇）用合同或职位聘任协议书等发生人事争议，经双方在规定的协调时限内未获协调解决的，可在30日内以书面形式向教育行政部门人事争议调解委员会申请调解，也可以不经调解和协调，直接按照人事争议仲裁的有关规定向人事争议仲裁机构申请仲裁。逾期未申请的，视为当事人自动放弃申请调解。
　　（二）调解委员会决定是否受理。调解委员会接到调解申请后，应征求对方当事人的意见。对方当事人不愿调解的，应做好记录，在5个工作日内以书面形式通知申请人。
　　调解委员会应在7个工作日内做出受理或不予受理的决定。决定受理的，应向申请人发出书面受理通知书；决定不予受理的，应向申请人书面说明理由。调解委员会决定受理后进行复核和调解。对申请调解事项调解协调不成或经调解后仍有争议的，当事人可按照人事争议仲裁的有关规定向人事争议仲裁机构申请仲裁。
　　（三）组成调解小组。调解委员会受理人事争议，可以成立调解小组，并在调解委员会指导下开展工作。调解小组一般不少于3人。调解委员会可以指定一名调解成员担任组长。
　　（四）组织调解。进行调解时，可以采取与当事人双方分别谈话，或召集当事人双方共同谈话等形式。达成调解协议的，双方应当签订调解同意书。调解不成的，应做好记录，并在调解书上说明情况。
　　发生人事争议的一方在3人以上并有共同申诉理由的，须推举代表参加调解。
　　第十二条 人事争议调解的时限：
　　调解人事争议，一般在受理申请之日起60日内完成。逾期未完成的，视为调解不成。

第四章 仲 裁

　　第十三条 当事人对协调、调解结论不服的，可依据有关规定向人事争议仲裁机构申请仲裁。
　　第十四条 本章所列的协调、调解在处理期间，聘用合同（含聘任协议）和有关人事行为不停止执行。

第五章 附 则

　　第十五条 本办法由深圳市人事局、教育局负责解释。
　　第十六条 本办法自发布之日起执行。