吉林市房地产中介服务管理规定
吉林省吉林市人民政府
吉林市房地产中介服务管理规定
（2003年1月20日吉林市人民政府第1次常务会议审议通过 2003年2月8日吉林市人民政府令第136号公布）
第一章 总则
第一条 为加强房地产中介服务的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据有关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。
第二条 凡在本市行政区域内从事房地产中介服务活动，均须遵守本规定。
第三条 本规定所称房地产中介服务是指在房地产投资、开发、转让、租赁、抵押、交换、权属登记、物业管理等活动中从事咨询、评估、经纪等居间经营活动并收取佣金的行为。包括房地产价格评估、房地产经纪、房地产咨询等活动。
房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的活动。
房地产经纪是指为委托人提供房地产信息、拍卖、典当、担保等居间代理业务的活动。
房地产咨询是指为房地产活动提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的活动。
第四条 市房地产行政主管部门负责本市城区房地产中介服务的管理工作。
各县（市）房地产管理部门依照本规定负责本辖区内的房地产中介服务的管理工作。
第二章 中介服务人员资格管理
第五条 从事房地产价格评估的人员必须经国家和省统一考试，按有关规定取得相应资格证书，注册登记后，方可以房地产估价师或房地产估价员的身份，从事房地产价格评估业务。
第六条 从事房地产经纪的人员必须经过统一考试，按有关规定取得相应资格证书，注册登记后，方可以房地产经纪人的身份从事房地产经纪业务。
第七条 从事房地产咨询业务的人员，必须为具有房地产及相关专业中等以上学历、有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称并取得资格证书、注册登记的专业技术人员。
第八条 房地产中介服务人员的执业资格实行年度审验制度。市房地产行政主管部门负责全市房地产中介服务人员执业资格的年审。
第九条 经注册登记的房地产中介服务人员，须进入相应的房地产中介服务机构从业，不得以个人名义执业，不得跨机构同时从业。
第十条 未取得执业资格证书、未经注册的房地产中介服务人员，不得以房地产价格评估师、评估员、房地产经纪人、房地产业务咨询人员的身份从事房地产中介服务活动。
第十一条 严禁伪造、涂改、转借房地产中介服务人员各种证书。遗失的，向原发证机关申请补发。
第三章 中介服务机构管理
第十二条 从事房地产中介服务，须设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，须为取得营业执照、能独立承担法律责任的经济组织。
第十三条 申请设立房地产价格评估机构，必须具备一定数量的专职的房地产估价专业人员和规定的注册资本，并按照有关规定，由注册房地产估价师出资设立有限责任公司或合伙企业，其法定代表人、负责人必须是注册房地产估价师。
第十四条 房地产价格评估机构资格等级分为一、二、三级和临时资格。
一级、二级资格的房地产价格评估机构的设立，按国家和省的有关规定执行。设立三级、临时资格的房地产价格评估机构由市房地产行政主管部门审查合格后，颁发资质等级证书，报省建设行政主管部门备案。
第十五条 房地产价格评估机构的资格实行年度审验制度。一、二级房地产价格评估机构由市房地产行政主管部门初审，提出意见报省建设行政主管部门。三级、临时资格的房地产价格评估机构由市房地产行政主管部门年审。
第十六条 房地产价格评估机构在成立时均为临时资格。临时资格的最长期限为两年，期满后不得再申请临时资格。
房地产价格评估机构资格等级应逐级上升，每次申请等级间隔不得少于两年。
第十七条 设立房地产经纪机构、咨询机构应提交书面申请，经审查合格，领取《营业执照》后，方可营业。
其它经纪机构从事房地产经纪活动的，须向市房地产行政主管部门备案。
第十八条 设立房地产经纪机构，应有2名以上取得市房地产行政主管部门颁发执业资格证书的人员，并以房地产经纪为主营业务。
第十九条 设立房地产咨询机构，应有3名以上取得执业资格证书的人员，并以房地产咨询为主营业务。
第二十条 房地产经纪机构、咨询机构的执业资格实行年审制度，凡年审不合格的房地产经纪机构、咨询机构，不得继续营业。
第四章 中介业务管理
第二十一条 房地产中介服务机构从事中介服务活动，须以其机构的名义办理，与委托人签订书面合同，并使用市工商行政主管部门、市房地产行政主管部门监制的合同文本。
第二十二条 房地产中介服务机构办理的房地产中介服务业务，未经委托人同意，不得转让给其他中介服务机构代理。确需转让的，须经委托人书面同意，不得增加佣金。
第二十三条 房地产中介服务机构应在其资格等级限定的执业范围内营业。持“经营性收费许可证”，按价格主管部门规定的原则和标准收取费用，收费须明码标价，开具发票，并依法交纳税费，接受房地产行政主管部门指导、监督和检查。
第二十四条 各级房地产价格评估机构的执业范围：
（一）一级机构可以从事各类房地产价格评估，经批准可以跨省、自治区、直辖市从事评估业务；
（二）二级机构可以从事房地产买卖、租赁、抵押、拆迁、企业兼并、合资入股、司法仲裁、工程建设项目等方面的房地产价格评估，在本省区域内从事评估业务；
（三）三级机构可以从事建筑面积5万平方米以下的抵押、企业兼并、合资入股方面的房地产评估项目，在本市行政区域内从事评估业务；
（四）临时机构可以从事估价标的额100万元以下的房地产抵押评估，在本市行政区域内从事评估业务。
第二十五条 房地产经纪机构可以代理各类房地产买卖、租赁、经营各种房源信息等业务。
第二十六条 房地产咨询机构可为房地产转让、抵押、租赁等交易活动提供法律、政策、信息、技术等方面的咨询、策划等服务。
第二十七条 房地产中介服务机构在履行委托合同、开展业务过程中，其业务人员可以根据需要，查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应予以协助，提供全面、真实的相关材料。
第二十八条 房地产中介服务机构发布的各类房地产广告应真实、合法，并须载明中介机构的名称、地址、资格证书号。
第二十九条 房地产中介服务机构从事中介业务活动，应当建立业务记录和业务台帐。严格执行业务统计报表制度，并按要求报送市房地产行政主管部门。
第三十条 房地产中介服务机构未履行房地产中介服务合同的，不得收取中介服务费。已收取的，应退回中介服务费；部分履行的，减收中介服务费（因委托人过错造成委托合同不能履行的除外）。
第三十一条 房地产中介服务机构办理的中介服务业务，凡因其承办人员的责任造成委托人经济损失的，由该中介服务机构承担赔偿责任。
第三十二条 房地产中介服务机构、中介服务人员，在房地产中介服务活动中禁止下列行为：
（一）恶意串通，损害当事人的合法权益；
（二）直接或间接帮助当事人从事房地产违法交易活动；
（三）泄露当事人的秘密；
（四）允许他人以自己的名义从事房地产中介服务；
（五）发布虚假广告；
（六）法律、法规禁止的其他行为。
第五章 法律责任
第三十三条 违反本规定，有下列行为之一的，由市房地产行政主管部门或会同有关部门按下列规定给予处罚；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反第八条、第十五条、第十七条第二款、第二十条规定，房地产中介服务人员、房地产中介服务机构不按规定接受年审、不报送备案、年审不合格的，对房地产中介服务机构处以年成交额4％至6％的罚款；对个人处以500元至1000元的罚款。情节严重的，收回《房地产中介资格证书》，吊销营业执照；
（二）违反第九条、第十条规定，未取得房地产中介服务执业资格，擅自从事房地产中介业务，以个人名义执业或跨机构同时从业的，责令停止房地产中介业务，没收非法所得，并处以非法所得1至2倍的罚款；
（三）违反第十一条规定，伪造、涂改、转借各种证书及合同的，吊销资格证书，并处以1000元至5000元的罚款；
（四）违反第二十三条规定，房地产价格评估机构超范围执业的，吊销资格证书，没收非法所得，并处以5000元至10000元的罚款；
（五）违反第三十二条规定，损害委托人合法权益、违法交易、泄露委托人秘密、允许他人以自己的名义从事中介服务、发布虚假广告的，吊销资格证书，并处以非法所得2至3倍的罚款。
第三十四条 房地产中介服务机构、中介服务人员，必须自觉接受房地产行政主管部门的检查，提供有关资料和情况，不得推诿、拒绝和隐瞒。
第三十五条 房地产行政执法人员，必须模范遵守本规定，对于玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门按其情节轻重，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十六条 本规定施行前从事房地产中介服务的机构及人员，须在本规定施行之日起三个月内到市房地产行政主管部门重新办理执业资格登记手续，逾期不重新登记、办理相应手续的，不得继续从事房地产中介服务活动。
第三十七条 本规定由市房地产管理局组织实施。
第三十八条 本规定自2003年4月1日起施行。
摘 要：村务公开民主管理是村民自治的重要内容。近年漳平村务公开民主管理工作取得成效，但仍存在一些不足。文章在分析村务公开民主管理现状和问题基础上，提出加强村务公开民主管理的若干浅见。
关键词：村务公开；民主管理；农村基层组织
农村基层组织处于基层工作的最前沿，直接面对人民群众。村务公开是人民群众反映农村党风政风好坏的风向标，也是加强基层民主政治建设，政权建设和党风廉政建设，夯实党的执政基础的一项全局性工作。如何进一步加强村务公开民主管理工作成为建设社会主义新农村，构建和谐社会的题中应有之义。
一、村务公开民主管理的现状
近年来，各级党委、政府把加强村务公开民主管理作为加强基层民主政治建设和密切党群干群关系的一件大事来抓，使村务公开不断由点向面，由少到多，由浅至深推进，并逐步向规范化、制度化、经常化轨道发展，既加强了对基层干部权力运行的监督制约，增强了广大基层干部依法办事、清正廉洁的意识，又拓宽了群众参政议政的渠道，促进了党风、政风和党群干群关系的明显好转。归纳起来，主要有四个特点：
（一）村务公开民主管理工作已形成浓厚氛围
市、乡、村各级都成立村务公开领导小组，村级建立了村务公开监督小组，确定了具体工作人员，制定了工作规划，明确了工作职责，形成了党政领导亲自抓，分管领导具体抓，工作人员专门抓和广大干部群众共同参与的村务公开领导体制和工作机制。多数村对村务公开认识到位、宣传到位、监督到位，村干部抓好村务公开的自觉性进一步提高，怕失权而不想公开，嫌麻烦而不愿公开等模糊认识得到了进一步的澄清，广大群众参与村务公开的积极和主动性进一步增强。
（二）村务公开民主管理逐步走上规范运作
就芦芝乡而言，从面上来看，全乡7个行政村，规范公开的村占90%以上，一般公开的村占10%左右，各村都按“一栏四簿四制度”的要求开展村务公开民主管理工作，公开栏都按照政务类、事务类、财务类和回音壁进行规范，全乡村务公开民主管理工作走上了规范化、制度化、经常化的路子。
（三）村务公开民主管理的载体不断创新
近几年来，芦芝乡积极探索创新村务公开民主管理载体，以增强工作实效。2004年开始试行村务公开工作“听证会”，2006年全乡开展村务公开民主听证工作，取得了良好的效果。同时，积极创新村务公开方式，采取拓展外延、创新方式、改变模式等手段，村务公开主管理由单纯的上墙公布，转变为多样化、多形式，促使村务公开民主管理更具真实性与规范性。村民对村务的知情权、参与权、监督权进一步得到落实。
（四）村务公开民主管理内容进一步拓展和延伸
以村务公开民主管理为龙头，公开的范围向校务、医务、厂务、站（所）务、组务延伸，内容向党务、事务全面拓展。凡是可以公开、能民主讨论的事都民主决策，拓展的民主渠道，推进了茂盛民主政治建设的进程。
二、村务公开民主管理的存在问题
（一）村集体经济薄弱，影响了村务公开民主管理工作正常开展
村务公开民主管理工作其重点是围绕村集体财务收支情况开展的。村集体经济的薄弱导致开展村务公开民主管理工作的被动，一方面村干部认为村集体一没经济，二没权力，没什么可公开的；另一方面群众认为现在村集体已经是“空壳子”了没什么好公开的。
（二）农村民主法制氛围不够浓厚，群众参与积极性不高
当前农村群众素质不高，民主法制意识较为淡薄，群众参与民主监督、民主决策、民主管理的积极性不高。
（三）村务公开民主管理运作机制过于程式化
现有村务公开民主管理操作基本按“一栏四簿四制度”的要求程式化进行，过于繁锁及不切实际的程序带来操作的不便，以至村干部怕公开、不公开。再加上公开也较注重于上墙公布，并且多为事后公开，引导群众参与决策、讨论的较少，导致村务公开、民主管理的效果不佳，同样制约了村务公开民主管理工作的有效开展。
三、加强村务公开民主管理的对策及建议
针对村务公开民主管理工作现状及存在的问题，通过深入的分析，笔者认为，加强村务公开民主管理应注意抓好以下五方面的重点。
（一）突破难点，从营造浓厚民主管理氛围切入，充分调动群众参与村务公开民主管理的积极性
村务公开民主管理工作点多面广，如何把基层干部的工作积极性调动起来，把群众的参与热情调动起来是抓好村务公开民主管理工作的难点。一方面要加大宣传力度。要通过标语、会议、宣传材料等多形式、多载体，广泛宣传村务公开民主管理工作，及时把中央、省、市有关加强村务公开民主管理的政策精神及时传达到基层干部和广大群众当中。如，编发《村务公开民主管理知识手册》发到每家每户，扩大广大人民群众的知事权、议事权和监事权，解决群众不关心公开，不参与公开和不会监督公开、不敢监督公开的问题。要进一步增强基层干部抓好村务公开民主管理工作的责任感和紧迫感，引导基层干部克服经济发展是硬指标，公开工作是软任务的思想，树立“两手抓”的职责意识。切实解决少数干部怕公开、担心公开、不愿公开、不敢公开、不重视公开和不懂公开甚至假公开的问题，实现村务公开民主管理变“要我抓”为“我要抓”和群众变“被动参与”为“主动参与”目标要求。另一方面要畅通监督渠道。村务公开民主管理的主要目的，就是让村民真正参与到民主监督、民主管理中来。必须把公开后倾听群众的反映作为一个重要环节给予应有的重视。要充分发挥意见箱、监督电话、回音壁的作用，畅通上下对话和沟通的渠道。要指定专人负责接待、搜集和整理群众的反馈意见，对群众提出的问题，要认真解释和答复，切实做到件件有回音，事事有着落实，不断增强群众参与的积极性和主动性。
（二）抓住重点，从建立健全工作机制入手，规范和落实村务公开民主管理行为