宁波市公民义务献血条例

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宁波市公民义务献血条例

浙江省人大常委会


宁波市公民义务献血条例
浙江省人大常委会


(1996年5月25日浙江省宁波市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过 1996年8月31日浙江省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准 1996年9月3日公布 1997年1月1日起施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 机构及其职责
第三章 公民献血
第四章 公民用血
第五章 血液管理
第六章 奖励与处罚
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为保证医疗用血需要,保障公民身体健康,发扬救死扶伤的人道主义精神,根据国家和省有关规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 凡居住在本市行政区域内适龄、健康的公民,均应按本条例规定履行献血义务。
提倡和鼓励公民无偿献血。
第三条 本市实行公民义务献血制度与个人储血、单位集体互助、家庭成员互助、社会援助相结合的用血制度。
献血公民有优先用血的权利,实行无偿献血与无偿用血相对应的制度。
第四条 卫生行政部门和采供血机构应当采取措施,保护献血者健康,为献血者提供方便和服务。
第五条 市和县(市)、区人民政府负责本条例的实施。
市和县(市)、区卫生行政部门是公民献血、用血和血液管理的主管机关,在同级人民政府领导下,具体负责公民献血、用血和血液管理工作。
第六条 本市行政区域内的国家机关、社会团体、部队、企业事业单位和村(居)民委员会均有宣传、动员和组织本单位、本地区公民义务献血的责任。
新闻出版、文化教育、广播电视等有关部门、单位应向全社会做好义务献血的宣传教育工作,普及血液科学知识。

第二章 机构及其职责
第七条 市和县(市)、区设立献血办公室,在同级卫生行政部门领导下,负责公民献血的日常管理工作。
第八条 市卫生行政部门的职责:
(一)制定实施本条例的有关制度和技术规范;
(二)制定本市公民献血规划和年度计划,报市人民政府批准;
(三)负责本市采、供血和用血的组织管理工作;
(四)做好献血的宣传教育工作,普及血液科学知识;
(五)决定并执行本条例规定的奖励与处罚。
第九条 县(市)、区卫生行政部门的职责:
(一)根据市制定的公民义务献血规划和年度计划,制定本辖区的规划和计划;
(二)安排、指导本辖区的公民义务献血工作;
(三)管理本辖区的公民用血;
(四)做好献血的宣传教育工作,普及血液科学知识;
(五)决定并执行本辖区内本条例规定的奖励与处罚。
第十条 义务献血公民所在单位、居住地区组织的职责:
(一)制定本单位、本地区适龄、健康公民依次献血的计划;
(二)组织安排本单位、本地区献血公民的体格检查和献血,完成年度献血计划;
(三)协助献血办公室做好用血管理工作。
第十一条 市中心血站的职责:
(一)执行国家献血体检标准和采血、储血技术规范标准,保证血液质量,保护献血者和受血者的健康;
(二)供应医疗用血;
(三)负责全市血液质量管理和输血技术指导工作。
第十二条 医疗单位的职责:
(一)根据病人病情决定用血,做到计划用血,开展成份输血、自身输血;
(二)执行输血技术规划、保证输血安全。
第十三条 各级红十字会应协助做好公民义务献血工作。

第三章 公民献血
第十四条 男二十至五十周岁,女二十至四十五周岁的公民,符合献血体格检查标准的,均须按下列规定履行献血义务:
(一)具有本市常住户口的公民,每五年献血一次;
(二)普通高等学校和高中后的各类职业技术学校学生,在校期间献血一次;
(三)具有本市暂住户口且居住一年以上的公民,纳入所在单位、地区的公民义务献血计划;
(四)外地驻甬单位、每年按单位符合公民义务献血条件人数的百分之二十比例组织献血。
驻甬部队现役军人的献血计划,由市卫生行政部门和有关军事机关共同商定,纳入全市献血计划。
第十五条 有工作单位的公民义务献血,由所在单位组织进行;无工作单位的公民义务献血,由乡(镇)人民政府或街道办事处负责,村(居)民委员会组织进行。
公民也可凭本人《居民身份证》直接到居住地区献血办公室登记献血,计入单位、地区年度献血计划数。
第十六条 公民献血前必须到献血办公室指定的单位进行体格检查,经检查合格者方可献血,不合格者暂缓献血。
公民献血的一次献血量为二百毫升;一次献血量为四百毫升的,按履行两次献血义务计算。公民因参加灾害事故抢救或科研需要而献血达二百毫升的,视为履行一次献血义务。公民可以提前履行献血义务,但献血间隔时间不得少于四个月。
第十七条 公民献血后,由采血机构发给《公民义务献血证》和规定的营养费,不领取营养费的,发给《公民无偿献血证》;献血当日和次日享受公假。
完成年度公民义务献血计划的单位,由县(市)、区献血办公室发给《完成献血计划证》。

第四章 公民用血
第十八条 公民按照本条例规定已经履行献血义务的,实行个人储血用血制度,需要用血时凭本人《居民身份证》和《公民义务献血证》或《公民无偿献血证》用血。
第十九条 下列公民实行社会授助用血制度,需要用血时,凭本人《居民身份证》、户口簿或其他有关证明用血:
(一)不满二十周岁的公民;
(二)五十周岁以上的男性公民和四十五周岁以上的女性公民;
(三)公民本人及其家庭成员(配偶、父母、子女,下同)均不符合献血条件的。
第二十条 有工作单位的公民实行单位集体互助用血制度。除本条例第十八条、第十九条规定的情形外,公民需要用血时,公民所在单位完成上一年度献血计划的,凭单位《完成献血计划证》用血;单位未完成上一年度献血计划的,由单位向所在地的县(市)、区献血办公室申请用血
证明,根据用血量交纳押金,在规定期限内单位完成了献血计划的,退还押金。
公民未按照单位的安排履行献血义务的,需要用血时,由公民个人向所在地的县(市)、区献血办公室申请用血证明,根据用血量交纳押金,在规定期限内公民个人履行了献血义务的,退还押金;公民因健康状况不符合献血标准的,退还押金。
第二十一条 无工作单位的公民,实行家庭成员互助用血制度。除本条例第十八条、第十九条规定的情形外,需要用血时,凭家庭成员中的《公民义务献血证》或《公民无偿献血证》和户口簿向居住地的县(市)、区献血办公室办理用血证明。家庭成员不能互助解决或者本人未按照乡
镇人民政府或街道办事处安排履行献血义务的,凭户口簿向居住地的县(市)、区献血办公室申请用血证明,根据用血量由申请人交纳押金。在规定期限内其家庭成员互助解决的,退还押金;本人履行了献血义务的,退还押金;本人因健康状况不符合献血标准的,退还押金。
第二十二条 医疗单位应当凭本条例规定的用血证明、证件验证用血。
急诊抢救病人需要医疗用血时,医疗单位应当先给予用血,供血机构应当给予保证,再由单位或者公民分别按照本条例的有关规定补办用血手续。
外地来甬就医的病人需要医疗用血时,按本条例规定交纳押金后,由医疗单位给予用血。
第二十三条 无偿献血的公民及其未享受公费、劳保医疗待遇的家庭成员,在医疗用血后,可凭《公民无偿献血证》和用血费收据向居住地的县(市)、区献血办公室报销与无偿献血等量的医疗用血费。

第五章 血液管理
第二十四条 市卫生行政部门应当按照有关规定定期对采供血机构和血液质量进行检查。
第二十五条 采、供血工作必须由市中心血站和经省卫生行政部门批准的县(市)医院中心血库进行。
未经批准,任何单位都不得从事采、供血业务或者买卖血液。
第二十六条 禁止伪造献血证件或献血记录。
禁止雇用他人冒名顶替献血。
禁止组织、强迫、胁迫他人卖血。
第二十七条 献血机构管理人员、医务人员要恪尽职守,不得利用职权徇私舞弊、索贿受贿。
第二十八条 采血单位对已采集的血液应当按国家规定的标准进行全项检测,确保血液质量。
采供血机构提供的血液必须标有供血者姓名、血型、品种、采血日期、有效期、主要检测项目、采供血机构的名称及其许可证。
严禁将不合格的血液供给医疗单位使用。
第二十九条 公民义务献血、无偿献血的血液,必须用于临床用血。未经省卫生行政部门批准,不得用于血液制品的生产。
第三十条 血液经费的使用要严格遵守国家有关规定。
献血办公室要加强血液经费管理,严格财务审查制度。
第三十一条 采供血机构必须严格执行血液价格,不得自行调价。

第六章 奖励与处罚
第三十二条 有下列情形之一的,由市或县(市)、区人民政府或卫生行政部门给予表彰、奖励:
(一)单位年度献血任务全部以无偿献血完成的;
(二)超额完成单位年度献血任务的;
(三)公民无偿献血累计一千毫升以上或义务献血累计二千毫升以上的;
(四)在宣传、组织公民义务献血或者采血、用血管理工作中作出显著成绩的。
第三十三条 单位未完成上一年度献血计划的,由卫生行政部门责令限期完成;逾期仍未完成的,给予通报批评,并处以未完成献血量的输血费金额一倍以上五倍以下的罚款。
第三十四条 有工作单位的公民拒不履行献血义务的,由单位视情节轻重给予行政处分。
第三十五条 违反本条例第十一条第(一)项,第十二条第(二)项和第二十二条第一款的,由市或县(市)、区卫生行政部门视情节轻重,给予直接责任人和单位负责人批评教育、责令改正或行政处分。
第三十六条 违反本条例第二十五条,由市卫生行政部门予以取缔,没收非法所得,并处以非法所得五至十倍罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十七条 违反本条例第二十六条第一款的,由市或县(市)、区卫生行政部门按照血量处以输血费金额一至十倍罚款;违反第二款的,按所献血量处以输血费金额一至十倍罚款。
违反本条例第二十六条第三款规定,组织、强迫、胁迫他人卖血的,没收非法所得,并按血量处以输血费金额二十倍的罚款,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十八条 违反本条例第二十七条规定,未构成犯罪的,由市和县(市)、区卫生行政部门责令退回非法所得,并由其所在单位给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十九条 违反本条例第二十八条规定的,按国家和省有关规定处理;因使用不合格血液造成医疗事故的,应承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十条 违反本条例第二十九条规定,擅自将公民义务献血、无偿献血的血液用于血液制品生产的,由市卫生行政部门责令纠正,没收非法所得,并对单位负责人和直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十一条 违反本条例第三十条、第三十一条规定的,由物价、财政部门依照有关法律、法规予以处罚。
第四十二条 市和县(市)、区卫生行政部门按照本条例对单位或个人给予处罚,应当出具《行政处罚决定书》。
第四十三条 当事人对市或县(市)、区卫生行政部门作出的行政处罚不服的,可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。
当事人逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的,由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第四十四条 本条例的实施细则由市卫生行政部门制定,报市人民政府批准后执行。
第四十五条 本条例具体应用中的问题由市卫生行政部门负责解释。
第四十六条 本条例自1997年1月1日起施行。



1996年9月3日
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  摘要

  物业管理是在房地产开发经营中逐步建立起来的一种综合性经营服务,是在城市规划发展、人们居住方式及居住环境等因素的影响下出现的新兴行业,是现代化城市管理中不可或缺的一部分。现代意义上的物业管理最早源于19世纪60年代的伯明翰,专业性的物业管理形成并发展于20世纪30年代的美国,同国外相比,我国的物业管理产生于20世纪80年代,起步较晚,制度不成熟,1994年,建设部颁布了有关物业管理的第一个主要部门规章《城市新建住宅管理办法》,之后,深圳、广东、北京、上海等城市出台了地方性物业管理法规或规章,但一直没有全国性的物业管理规范,直到2003年,国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》,该条例将前期物业管理其纳入法制轨道,弥补了前期物业管理缺失的境况,使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月《物权法》出台,对建筑物区分所有权作出明确规定,确立了物业管理的一些基本制度,提出了一些解决物业管理问题的原则,但是,伴随着城市房地产业的兴起,物业管理领域的问题愈加复杂而多样化,尤其是前期物业管理引发的问题更加凸显,前期物业管理作为整个物业管理活动的基础阶段,是非常重要的环节,不容忽视,因此,解决好前期物业管理中存在的问题是关键。本文通过论述前期物业管理出现的诸多问题,指出存在的困境,给出解决问题的对策及建议,对维护当事人的合法权益、规范物业服务市场,具有重要的理论意义及现实指导意义。

  关键词:前期物业管理 临时规约 前期物业服务合同

  一、前期物业管理概述

  随着全球范围内城市的兴旺发展,各国房地产市场日渐成为该国商业资本和其它生产资源优化配置的重要场所,作为房地产行业的衍生品—物业管理兴起。前期物业管理是物业管理的初始阶段,对维护整个物业管理的连续性有着非常重要的作用。

  (一)物业管理的产生与发展

  现代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国,当时工业革命的兴起,城市规模不断扩张,伯明翰市首开物业管理的先河,后在英国迅速推广开来。专业性的物业管理,则出现在19世纪末并形成发展于20世纪30年代的美国,1908年,世界上第一个专业物业管理行业组织—CBMO诞生,自此以后,这种现代的物业管理模式和行业组织逐渐为世界各国所重视并借鉴吸收。目前,美国、欧洲大陆、亚洲的日本、韩国、新加坡及我国的香港、台湾地区等地,物业管理都相当发达,国际物业管理行业蓬勃发展。[1]

  我国内地物业管理起步较晚。20世纪80年代,我国城市经济体制改革,房地产业快速发展,带动了物业管理的产生与发展,在深圳、广东及沿海一些经济发展较快的城市出现了物业服务企业,然而随着物业管理的兴起,也暴露了很多问题,这些矛盾的解决亟待需要相关制度的产生,1994年3月23日,建设部颁布了《城市新建住宅管理办法》,明确要求在新建小区推行物业管理制度,这是建国以来我国有关物业管理的第一个主要部门规章,是我国物业管理体制上的重大突破。[2]1994年6月18日,深圳市人大常委会通过《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,我国第一部地方性物业管理法规由此诞生。随后,广东、北京、上海、江苏、重庆等地纷纷出台地方物业管理法规或规章,形成了以国家和地方互补的物业管理法规政策体系,但一直没有全国性的物业管理规范,直到2003年,国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》。该条例对业主、物业服务企业、房地产开发建设单位等规定了较为详细的权利、义务,将前期物业管理纳入法制轨道,弥补了前期物业管理缺失的境况,使规范前期物业管理市场有法可依,该条例是迄今为止我国效力最高的一部专门规范物业管理的行政法规。2007年10月1日《物权法》的出台,第一次以法律的形式确立了以区分建筑物所有权为核心的物业管理法律制度,标志着我国物业管理又迈出了一个新台阶。[3]《物权法》确立了物业管理的一些基本制度,针对近年来现实生活中物业管理出现的争议较大的问题,提出了解决的原则,《物权法》生效后,《物业管理条例》对与《物权法》中建筑物区分所有权制度相悖的规定进行了修改,经过二十多年的摸索与实践,我国的物业管理制度有了飞跃性的发展,法制环境不断改善。

  物业管理作为对旧管理体制的一种革新,是市场经济发展的必然结果,管理领域逐步扩大,从住宅扩展到工业区、办公楼、商场、医院等物业;管理内容相当广泛,服务项目呈现多元化、全方位的态势,而且不同类别的物业有着不同的管理侧重点,归纳起来可以分为“六大管理、三类服务”。“六大管理”即房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理,“三大服务”即常规性公共服务(合同服务)、委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。[4]其内涵简言之,是指专门的机构受物业所有人的委托,按照国家法律以及合同和契约行使管理权,运用现代化管理科学和先进的技术对已投入的使用的物业以经营的方式进行管理,同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理,并向业主或租户提供多方面的综合性的服务。[5]

  (二)前期物业管理的内涵

  所谓前期物业管理是指在物业业主购买物业以前由项目开发建设者选聘的物业管理企业,并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。[6]它主要对公共场所、房屋共有部分的清洁和管理;对物业共用部分的维修、养护和管理;对物业共用设施的维护、养护和管理;附属建筑物、构筑物维修、养护和管理;对物业治安、消防等事项的管理,与整个物业管理活动中的管理对象基本一致。在我国,根据委托物业服务企业对小区进行物业管理可分为两个阶段:前一个阶段是由开发建设单位委托物业服务企业对物业小区进行管理—前期物业管理阶段,后一个阶段是由业主自行选择物业服务企业阶段。可见,前期物业管理的开始意味着对小区的管理控制权由建设单位转向物业所有人。前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段,是非常重要的环节。

  从时间段上来讲,前期物业管理可以分为两个阶段:第一个阶段是从项目初始至工程竣工验收合格为止,对于物业管理而言可以称为“早期物业管理介入”,这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责;第二个阶段是从工程验收合格开始到业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效时为止,这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。但在实践中,由于某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界限。[7]

  从内容上来讲,前期物业管理主要包括前期物业服务合同、业主临时规约、承接物业时的查验、物业承接验收时的文件资料移交、建设单位配置物业管理用房、建设单位的物业保修等等。具体为,前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位与选聘的物业服务企业签订的书面合同;临时管理规约是指建设单位在销售物业之前,对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担责任等事项依法作出的约定,建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示,并予以说明;物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,而建设单位办理物业承接验收手续时,应向物业服务企业移交文件资料、按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房、按国家规定在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。

  二、前期物业管理面临的困境

  前期物业管理既有复杂性又有特殊性,研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题,找出其中的关键所在,是物业管理中的重要课题。

  (一)前期物业服务合同的主体地位扑朔迷离

  前期物业服务合同,这一过渡性质的合同虽只是一种临时性安排,伴随着普通物业服务合同的生效而失去效力,但因其具备独特的合同性质、扑朔迷离的合同主体以及错综复杂的法律关系而存在分析探讨的必要。[8]同普通物业服务合同相比,前期物业服务合同在订立时间、主体及生效期间等方面有其自身独有的特征。前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的,物业买受人并不是前期物业服务合同的当事人,却要缴纳物业服务费,此时我们不禁要问物业服务合同的性质是什么,效力又是怎样的?当物业服务企业不全面履行或不履行前期物业服务合同义务,建设单位作为合同一方又不监督物业服务企业履行义务时,因物业买受人在前期物业服务合同中的法律地位不明确,业主往往以此为由不缴纳物业服务费,导致物业服务纠纷不断。再者,现实生活中,建设单位为了节约成本、谋求利益,往往自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理,有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司,有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司,由于这种特殊的关系,建设单位便将建设中的质量问题、购房时的承诺等等推到组建的物业公司上,业主只能处于无奈的境地。这些问题让我们看到前期物业服务合同的弊端,合同的主体一方是建设单位,一方是建设单位选聘的物业公司,建设单位与物业公司往往又存在特殊的关系,业主与物业公司却不存在合同关系,由于合同具有相对性,也就是说,通常情况下只有合同的相对方才有权请求履行合同。而在前期物业服务合同中,业主却没有权利要求物业管理企业依照前期物业管理合同提供物业服务。如果物业管理企业违反前期物业服务合同,提供的物业不符合约定,业主也不能要求物业管理企业承担违约责任。而物业管理企业也没有权利要求业主缴纳各种物业服务费用。[9]前期物业服务合同打破了合同的相对性,也是现实中引起物业纠纷的主要缘由。学者杨立新从委托合同及商业交易习惯的角度给其作出合理解释,他认为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时,虽是双方签订的,但物业公司对建设单位是受托人的身份完全明知,业主才是物业的实际享用者和义务承担者,这是一种商业惯例。但是,笔者认为,这种解释只是针对业主认为自己不是前期物业服务合同的主体而拒绝缴纳物业费的一种抗辩理由,如果前期物业服务合同侵害到业主的合法权益时,业主该如何救济呢,是否只是等待小区入住率达到一定比例时,召开业主大会选举业主委员会,等待选聘新的物业服务企业呢?这期间的权利如救济?当然,根据《物业管理条例》第二十三条的规定,“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”当业主与建设单位签订物业买卖合同时,也对前期物业服务合同进行了认同,是一种追认行为,所以前期物业服务合同对业主具有具有约束力。这条似乎强调了前期物业服务合同经业主承诺后对业主的约束力,但物业公司侵害业主利益时业主如何有效维权,在现实生活中却难找途径解决。

  (二)前期物业管理中物业服务费规定不明晰

  关于物业管理服务收费,《物业管理条例》有条文规定,但是规定不明晰。其中,第四十一条规定了物业服务原则,“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。”第四十二条规定了前期物业管理中费用的承担问题,“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”未明确前期物业管理阶段的费用由谁承担,该规定有不足之处:1.在时间上只规定到物业交给物业买受人,但对于物业交给买受人而业主委员会选聘物业管理企业前这一仍属于前期物业管理阶段的物业管理费用的承担问题却没有规定2.忽视开发商与业主约定费用承担的情况,缩小了当事人意思自治的空间,也是对当事人权利不合理的限制。[10]第四十三条,是对物业服务收费行政监督方面的规定,为约束物业服务收费,现行制度仍更多的依赖于行政干预,《物业服务收费办法》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”行政干预物业服务收费表现在:价格控制,即政府指导价和市场调节价;备案登记,物业收费标准报物价管理部门备案;行政处罚,物业服务企业违反价格法律、法规和规定,由政府主管部门依法予以处罚等等,政府干预、指导价格是否符合市场经济的发展规律?市场经济中,政府指导价往往不灵活、具有滞后性,而前期物业服务合同往往是政府指导价,政府定价的标准是什么?因此,前期物业服务收费的标准,是一个重要的问题。

  (三)临时管理规约易被物业买受人忽视

  《物权法》明确提出建筑物区分所有权,确立了物业管理的一些基本制度,提出了一些解决物业管理问题的原则。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。[11]而管理规约正是以建筑物区分所有权为基础成立起来的,[12]它是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产的管理的具体规则。[13]管理规约的设立、变更和废止,可以基于业主大会的决议,也可以由开发商预先制定格式化的管理规约,在预售或出售商品房时,分别与具体业主达成同意该管理规约的合意。[14]而在预售或出售商品房时,达成的合意即临时管理规约,规定建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。问题在于临时管理规约是建设单位单方意思表示,并非由业主大会制定,如果物业买受人满意房屋购买合同,忽视临时管理规约的约定而签订承诺书,或是满意房屋买卖合同,虽不满意临时管理规约,但认为临时管理规约只是购买房屋合同时很小的一部分,不能因小失大,而勉强接受,此时,临时管理规约无异于给物业买受人加了强制缔约义务。而民法奉行意思自治原则,要约与承诺原则上基于当事人自愿,只有在极为例外的情形下,法律才对某些当事人课加强制缔约义务,此类义务人一般是占据垄断地位或优势地位的企业。

  三、对前期物业管理中出现的问题提出一些对策

  针对实践中前期物业管理阶段中出现的一些问题,提出对策以求找到解决问题的途径。

  (一)严格执行物业管理招投标制度,打破建、管不分的局面

  《物业管理条例》第二十四条规定了从事前期物业管理的物业服务企业的选聘方式,即国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。虽然,国家提倡建、管分离的原则,但现实表明,很多建设单位为了节约成本、谋求利益,自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理,有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司,有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司,并没有严格执行物业管理招投标制度,从而形成建、管不分的局面。物业服务企业一定要遵循市场规律才能在市场竞争中赢得发展,因此要严格执行招投标制度,公开、公正、公平选聘物业服务企业,严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定,对申请投标人认真地进行资格预审,包括企业的资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料,实行建设单位与物业服务企业分业经营,打破建、管不分的体制。最终使物业服务企业以专业化谋发展、市场化谋效益、人性化求认同,最终,以高质量、高品位的物业服务在市场竞争中赢得广大业主的青睐。

关于组织开展2011年度“国家新型工业化产业示范基地”创建工作的通知

工业和信息化部


关于组织开展2011年度“国家新型工业化产业示范基地”创建工作的通知


各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团工业和信息化主管部门(含国防科工办、局):

  依据工业和信息化部《关于开展创建“国家新型工业化产业示范基地”工作的通知》(工信部规[2009]358号)要求,为做好2011年度国家新型工业化产业示范基地(以下简称“示范基地”)的申报和创建工作,现将有关事项通知如下:

  一、进一步做好本年度示范基地申报工作

(一)申报类型和数量

  本年度示范基地申报类型包括原材料工业、装备制造业、消费品工业、电子信息产业、软件和信息服务业、军民结合等六大行业和领域。其中,软件和信息服务业、军民结合两类产业示范基地的申报条件以本通知附件要求为准。

  各省(区、市)本年度上报的示范基地数量原则上不超过2个(含计划单列市的省市不超过3个)。2010年度已申报但未获批的单位可继续申报。

(二)申报时间和方式

  本年度示范基地申报集中为一次进行,申报时间截止2011年7月31日。

  申报方式采取网上填报与网下报送相结合的方式。省级工业和信息化主管部门将本省(区、市)审查后的申报材料通过工业和信息化部门户网站“国家新型工业化产业示范基地上报系统”报送我部。网下申报材料的内容和格式按照《关于“国家新型工业化产业示范基地”报送材料有关要求的通知》(工信规简函[2009]226号)规定,提交原件三份及光盘两份。

  (三)创建重点和方向

  本年度示范基地申报和创建工作坚持标准从严、宁缺勿滥。各省(区、市)报送对象应与前两批次具有可比性。原则上优先从省级示范基地中遴选。

  今年的申报和创建工作突出以下重点:

  一是战略性新兴产业发展。突出自主创新和技术改造,优先支持新一代信息技术、生物医药、高端装备制造、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业领域的基地申报。

  二是新业态、新模式发展。优先支持软件和信息服务、工业设计及研发服务等生产性服务业领域的基地申报。

  三是绿色低碳发展。重点支持在发展循环经济、节能减排治污及资源综合利用、再制造、安全生产和应急产业发展等方面有特点、有成效、示范意义突出的基地申报。

  四是传统产业改造提升。支持以品牌共享为基础的区域产业品牌建设,优先支持传统产业转型升级效果突出、示范带动作用明显的基地申报。

  二、加强对已授牌示范基地的支持、引导和服务

  2011年度示范基地创建工作要重点做好对已授牌示范基地的支持、引导和服务。

  一是健全和理顺管理机制。省级工业和信息化主管部门要将示范基地创建工作作为重要职责和重点工作,明确主管领导和责任部门,健全工作机构,理顺工作机制,确立年度工作目标和任务,形成部省两级创建、联动推进的工作机制。

  二是完善支持发展的政策环境。加强对已授牌示范基地的政策引导和资金支持,各地工业和信息化主管部门要结合实际,研究制定支持国家级和省级示范基地创建发展的政策措施,有条件的地方设立示范基地创建发展专项资金,带动社会资金投入。

  三是建立评价考核机制。建立和完善示范基地创建发展情况报送机制。探索建立示范基地创建质量评价体系,稳步开展有关评估评价工作。省级工业和信息化主管部门要及时报送本地区示范基地创建发展情况,并结合实际适时开展示范基地评估工作。

  四是加强创建工作的宣传和交流。通过政府网站、新闻媒体等多种方式,加大对示范基地创建工作的宣传力度。通过座谈、培训、展示等方式,推广示范基地创建工作经验,促进交流与合作。

  请按照本通知要求,抓紧开展有关工作。

  (联系电话:010-68205112)

  附件1 软件和信息服务业基地申报条件.doc
http://www.miit.gov.cn/n11293472/n11293832/n12843926/n13876441.files/n13873871.doc
  附件2 军民结合基地申报条件.doc
http://www.miit.gov.cn/n11293472/n11293832/n12843926/n13876441.files/n13873872.doc
  附件3 软件和信息服务业基地申报表.doc
http://www.miit.gov.cn/n11293472/n11293832/n12843926/n13876441.files/n13873873.doc
  附件4 军民结合基地申报表.doc
http://www.miit.gov.cn/n11293472/n11293832/n12843926/n13876441.files/n13873874.doc