吉林省人民政府


吉林省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（修正）
吉林省人民政府


（1994年6月10日吉林省人民政府令第17号发布 根据1998年1月1日起施行的吉林省人民政府令第85号进行修正 2000年11月22日发布的吉林省人民政府令第118号将本文废止）

第一章 总则
第一条 为了合理开发、利用土地，规范土地市场，加强土地管理，促进城市建设和经济建设的发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），制定本办法。
第二条 全省城镇国有土地使用权（以下简称土地使用权），依照《条例》和本办法实行出让和转让。
前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。
第三条 我国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，可依照《条例》和本办法的规定，在我省境内取得土地使用权，进行土地开发、利用和经营。
第四条 依照《条例》和本办法规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。
第五条 国有土地使用权有下列情形之一的，不得转让、出租、抵押和用于其他经济活动：
（一）未通过出让方式取得土地使用权和无合法地上建筑物、其他附着物所有权证件的；
（二）土地使用权合同期满的；
（三）未按取得土地使用权出让合同规定进行投资开发利用土地，或者虽已开发利用土地，但实际投资总额不足计划投资总额25％的；
（四）当地人民政府根据城镇建设和发展情况认定不宜转让、出租、抵押的。
第六条 县级以上人民政府土地管理部门负责本行政区域内土地使用权出让的统一管理工作和土地使用权转让、出租、抵押的权属管理工作，并对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
县级以上人民政府房地产管理部门负责本行政区域内除土地权属管理以外的土地使用权转让、出租、抵押的市场管理工作。
第七条 县级以上人民政府对国有土地使用权出让、转让、出租、抵押管理工作成绩显著的单位和个人，应当给予表彰和奖励。

第二章 土地使用权出让
第八条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第九条 土地使用权的出让，由县级以上人民政府负责，有计划、有步骤地进行。
土地使用权出让的地块及其用途、年限和其他条件，由县级以上人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理等部门，共同拟定方案，按照《吉林省土地管理条例》第三十三条规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。
土地使用权出让必须符合城市土地利用总体规划和城市规划，必须与建设项目相结合。
第十条 土地使用权出让的最高年限，按照《条例》关于土地使用权出让年限的有关规定执行。
第十一条 土地使用权出让主要应当采取拍卖、招标方式，也可以采取协议方式。
土地使用权采取拍卖方式出让的，县级以上人民政府土地管理部门应当预先发布公告，并具体主持拍卖工作。
土地使用权采取招标方式出让的，县级以上人民政府土地管理部门应当预先发布公告，会同城市规划、建设和房地产管理等部门组成评标小组，并具体主持招标工作。
土地使用权采取协议方式出让的，由县级以上人民政府土地管理部门与申请使用土地者签订出让协议，并按照批准权限，经有批准权的人民政府报上一级人民政府批准后，方可办理出让手续。
土地使用权出让的公告形式由省人民政府土地管理部门确定。
第十二条 土地使用权出让前，由县级以上人民政府组织有关部门向申请使用土地者提供下列资料：
（一）地块的位置、面积、四至、现状及地形图；
（二）土地规划用途、建设项目完成年限，必须投入的最低建设费用；
（三）建筑容积率、密度和净空限制等规划要求；
（四）环保、绿化、卫生、交通和消防等要求；
（五）出让方式和年限；
（六）其他与出让有关的资料和必须说明的问题。
第十三条 土地使用权出让应当签订出让合同。
土地使用权出让合同按照平等、自愿、有偿原则，由县级以上人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
第十四条 土地使用权出让最低限价，由省人民政府土地管理部门会同财政、物价、建设等部门，根据出让土地的地理位置、环境效益和经济效益等不同情况制定，并报省人民政府批准后公布执行。
第十五条 土地使用权以拍卖、招标方式出让的，申请使用土地者应当按拍卖、招标公告规定，交付应拍、投标保证金。
应拍、投标者未取得土地使用权的，其交付的保证金应当在该块土地成交后15日内如数返还，不付利息。
第十六条 土地使用权出让成交，申请使用土地者应当在土地使用权出让合同签订之日起30日内，交付土地使用权出让金总额20％以上的款额作为履行合同的定金。
申请使用土地者应当在土地使用权出让合同规定的缴款期限内，缴纳全部土地使用权出让金。应拍、投标保证金、合同定金可抵充土地使用权出让金。
土地使用权出让金、定金应按出让合同规定的币种支付。中华人民共和国境外申请使用土地者须用可兑换的外汇支付，也可用其在境内投资企业所获的人民币利润支付。
第十七条 申请使用土地者按照土地使用权出让合同规定支付全部出让金后，应当依照规定向县级以上人民政府土地管理部门办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。土地使用权的出让年限从土地使用证签发之日算起。
县级以上人民政府土地管理部门应当按照出让合同规定的期限和方式，保证提供已出让土地使用权的地块。
第十八条 申请使用土地者逾期未全部支付出让金，县级以上人民政府土地管理部门有权解除合同，定金不予返还，并可请求违约赔偿。
县级以上人民政府土地管理部门未按合同规定提供土地使用权的，应双倍返还定金；申请使用土地者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第十九条 任何组织和个人无权决定免收、减收、缓收土地使用权出让金。
第二十条 土地使用者需改变出让合同规定的土地用途和规划要求的，必须事先向签订合同的土地管理部门提出申请，并经土地管理部门和城市规划部门批准后，按照有关规定重新签订出让合同，调整土地使用权出让金，办理登记手续，换领国有土地使用证。

第三章 土地使用权转让
第二十一条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
第二十二条 土地使用权转让，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；地上建筑物、其他附着物所有权转让 ，其使用范围内的土地使用权随同转让。但地上建筑物、其他附着物作为动产的除外。
以土地使用权作价入股、联营、联建房屋而引起土地使用者发生变化的，视为土地使用权转让。
第二十三条 土地使用权转让，当事人双方必须持有关证件，到房地产管理部门申请登记，并签订《房地产转让（买卖）契约书》后，还须到土地管理部门办理权属变更手续。
转让价格明显低于市场价格的，县级以上人民政府有优先受让权。
土地使用权转让后，原土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。
第二十四条 转让土地使用权，当事人应当依照国家规定缴纳有关税费。
第二十五条 土地使用者以土地使用权进行入股或者联营的，其投资额应当按原土地使用权出让金数额扣除已使用年限的出让金数额计算。
原土地使用者已在使用的土地上进行了建设投资或者地价上涨的，投资额应当由有资质的评估机构进行价值评估，其增值部分要依法缴纳增值税。
第二十六条 转让已出租的土地使用权时，转让人应当提前60天通知承租人。
第二十七条 共同共有的土地使用权转让时，转让人应当征得其他共有人的书面同意，同等条件下，其他共有人有优先受让权。

第四章 土地使用权出租
第二十八条 土地使用权出租是指土地使用者将土地使用权在约定的时间内出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。
第二十九条 土地使用权出租时，其地上建筑物和其他附着物的使用权随同出租；地上建筑物和其他附着物的使用权出租时，其使用范围内的土地使用权随同出租。
第三十条 土地使用权出租前，出租人应当持有关证件向房地产管理部门申请登记，领取《房地产租赁许可证》后，还须到土地管理部门办理登记手续。
第三十一条 土地使用权租赁价格由租赁双方协商确定。
土地使用权出租，当事人应当签订《房地产租赁契约书》，并依照国家规定缴纳有关税费。
第三十二条 出租土地使用权的，出租人必须继续履行土地使用权出让合同的规定。
第三十三条 租赁土地使用权的双方必须严格按照《房地产租赁契约书》的约定行使权利和履行义务，任何一方不得违约或者进行有损对方合法权益的活动。
第三十四条 土地使用权租赁期满，承租人应当主动迁出，按时将土地使用权返还给出租人。如需继续租用的，应当提前60天向出租人提出，在同等条件下，原承租人有优先承租权。
第三十五条 承租人有下列情形之一的，出租人有权单方解除租赁契约，收回土地使用权，并要求承租人赔偿因此而造成的损失。
（一）承租人擅自转租土地使用权、地上建筑物及其他附着物的；
（二）承租人在承租的土地上擅自改变原地貌和原地上建筑物及附属设施的；
（三）拖欠租金累计达6个月的；
（四）利用地上建筑物进行非法活动的；
（五）不按照契约约定的用途使用，有碍邻里生产生活的。
第三十六条 土地使用权出租后，因国家建设或城市规划需要占用该土地时，租赁关系自行解除。
第三十七条 土地使用权租赁契约变更、解除、终止，当事人应当及时到房地产管理部门办理登记。

第五章 土地使用权抵押
第三十八条 土地使用权抵押，是指土地使用者作为抵押人，以其合法取得的土地使用权作为担保，并向抵押权人保证清偿债务的行为。
第三十九条 土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物所有权随之抵押；地上建筑物和其他附着物所有权抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第四十条 土地使用权抵押前，当事人必须持有关证件到房地产管理部门办理抵押登记手续，并依照国家规定缴纳有关税费。
经双方当事人协商同意，所抵押的《土地使用权证》和《房屋所有权证》可由房地产管理部门保管。
第四十一条 土地使用者以土地使用权进行贷款抵押时，抵押人所取得的贷款数额应与所抵押的房地产现值相适应，如贷款数额高于房地产现值或者贷款利率明显不合理时，房地产管理部门可适当加以限制。
第四十二条 抵押共同共有的土地使用权时，抵押人须经征得其他共有人书面同意。方可以用抵押人享有的土地使用权部分作抵押。
第四十三条 抵押已出租的土地使用权，抵押人应将出租情况告之抵押权人。抵押期间，原租赁契约继续有效。
第四十四条 抵押人有下列情形之一的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。
（一）抵押人于抵押期满未能履行债务的；
（二）抵押人死亡又无合法继承人代其履行债务的；
（三）抵押人的继承人、受遗赠人或者代理人拒不履行债务的；
（四）抵押人被依法宣告破产或解散的。
第四十五条 处分抵押的土地使用权，抵押权人有优先受让权。
抵押权人可以依法通过拍卖方式转让抵押的土地使用权，并有优先利用所得款项进行经济补偿的权利。
第四十六条 因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定到房地产管理部门和土地管理部门办理变更登记。
第四十七条 抵押权因清偿债务或者其他原因而消灭的，抵押人应当持有关证件在抵押权消灭后3个月内到房地产管理部门办理注销登记。

第六章 土地使用权终止
第四十八条 土地使用权因土地使用出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
第四十九条 土地使用权期满，县级以上人民政府依法收回土地使用权，并无偿取得其地上建筑物和其他附着物所有权。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定到土地管理部门办理注销登记。
第五十条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当提前一年提出续期申请，经批准后重新签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金，办理登记手续。
第五十一条 土地使用者依法取得土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益需要，县级以上人民政府决定提前收回土地使用权的，应当事先通知土地使用者，并根据土地已使用的年限和开发、利用的实际情况，对土地使用者给予相应补偿。土地使用者必须按通知规定
的期限交回土地使用权。
第五十二条 提前收回土地使用权的补偿金额，由县级以上人民政府土地管理部门与土地使用者协商确定。

第七章 划拨土地使用权
第五十三条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。
第五十四条 划拨土地使用权的转让、出租、抵押必须依照本办法有关规定办理出让手续，在以出让方式获得土地使用权后方可进行。法律、法规另有规定的除外。
本办法实施之前取得的划拨土地使用权转让、出租、抵押时，应当向土地管理部门补交的土地使用权出让金，按照土地使用权出让最低限价的40－60％缴纳。
以划拨土地使用权入股或者联营的，应当按照本条第一款规定办理出让手续。
第五十五条 以划拨土地使用权的土地上的建筑物抵押时，其抵押款额不能含地价。
第五十六条 划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，县级以上人民政府应当无偿收回其土地使用权，并依法予以出让。
县级以上人民政府根据城市建设发展需要和城市规划要求，对划拨土地使用权可以无偿收回，并依法予以出让。
无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，县级以上人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
第五十七条 土地使用者在向广告经营单位申请刊播、设置、张贴以买卖、出租房屋或者场地为内容的广告时，必须提交土地使用权出让合同、土地使用证、房屋产权证和有关登记证明；对取得划拨土地使用权的单位和个人，不能证实其土地使用权已通过出让形式取得时，广告经营单
位不得受理有关买卖、出租房屋或场地的广告业务。

第八章 法律责任
第五十八条 土地使用者未按出让合同规定的期限、用途和条件开发、利用土地的，县级以上人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节给予警告，处5000元至30000元罚款，直至收回土地使用权的处罚。
第第五十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第六十条 对违反《条例》和本办法规定，未办理出让手续擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并可对当事人处以非法收入额50％以内的罚款，对主要责任者由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
第六十一条 国家行政机关在管理土地使用权出让、转让、出租、抵押过程中违反《条例》和本办法规定的，由其上级行政主管机关予以纠正，并通报批评；对主要责任者，由其所在单位、上级主管机关或者行政监察机关给予行政处分。
第六十二条 国家机关工作人员在管理土地权出让、转让、出租、抵押过程中，贪污、受贿、徇私舞弊、敲诈勒索的，由其所在单位、上级主管机关或者行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第九章 附 则
第六十三条 土地使用权出让、转让、出租、抵押过程中收取的各种税费的具体管理办法，依照国家和省财政部门的有关规定执行。
第六十四条 本办法执行中的具体问题由省政府法制局负责解释。
第六十五条 本办法自发布之日起施行。省内过去发布的有关规定与本办法相抵触的，按本办法执行；本办法与国家有关规定相抵触的，按国家规定执行。


（1997年12月24日省政府第63次常务会议通过 1997年12月26日吉林省人民政府令第85号公布 1998年1月1日起施行）


省政府决定对《吉林省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》作如下修改：
一、第五十八条修改为“土地使用者未按出让合同规定的期限、用途和条件开发、利用土地的，县级以上人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节给予警告，处5000元至30000元罚款，直至收回土地使用权的处罚。”
二、删除第五十九条。
三、删除第六十一条。
四、第六十二条修改为“第五十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。”
本决定自1998年1月1日起施行。
《吉林省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》根据本决定作相应的修正。



1994年6月10日
论财产权的双重性——个人权利和社会责任并存

姚俊 南昌大学法学院


摘要:在宪政的背景下，作为公民基本权利基础的财产权需要保障。同时，国家为了公共利益的需要必须对财产权进行一些限制，以保障公共利益的实现，使整个社会整体的福祉得到满足。这就使得财产权具有双重属性，本文系统分析了财产权属性的两个方面，以期对财产权有更加深刻的认识。
关键词:财产权；属性；个人权利；社会义务

我国 2004 年修订后的《宪法》第 10 条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”；第 13 条规定：“公民合法的私有财产不受侵犯”，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”宪法对行政征用补偿制度的这一规定，开辟了公民私人自治的领域，界定了政府公共权力的范围。同时，为我国行政补偿制度的建立提供了宪法依据。如今，“无补偿即无征用”已经成为国家限制财产权制度的重要立法和执法理念。要征用又要补偿是由财产权的属性决定的。
一、财产权——个人权利的核心
一般意义上的财产权指的是一种个人权利，即公民对其财产可自由拥有（即排他性的和永久性的控制）、使用、管理（决定由谁使用以及怎样使用财产）、收益（从个人使用或他人使用中获得利益）或处分（包括转让、赠与、遗赠、消费、浪费、改变以及销毁等）。 人们对财产的排他性的和永久性的控制既反映了人与物之间的关系，也实质上体现了人与人之间的关系。宪法上的财产权和民法上的财产权是有区别的。宪法中的财产权乃属于宪法上的一种基本权利，与宪法上的其他权利一样，均是公民针对国家而享有的一种权利，即公民所享有的、为国家权力所不能不法侵害的一种权利，直接的反映了公民与国家权利之间在宪法秩序中的关系；而民法上的财产权主要属于公民对抗公民、或私人对抗私人的一种权利，由此形成了作为平等主体的私人之间的财产关系。 财产权作为宪法上的基本权利是有其历史渊源的。
洛克在《政府论》中指出，不论我们就自然理性来说，人类一出生即享有生存权利，上帝既将世界给予人类共有，亦给予他们以理性，让他们为了生活和便利的最大好处而加以利用，土地和其中的一切，都是给人们用来维持他们的生存和舒适生活的。财产权的思想源头在自然法思想中可以找到，近代资产阶级革命始终充斥着财产权保护的斗争。随着近代国家的产生，封建历史的终结，统治权和土地所有权开始分离，分别归属于国家和个人。特别是经过近代资产阶级革命，财产权的宪法保障得以确立。1789年法国《人权宣言》第17条把财产权宣称为一种“神圣不可侵犯的权利”。被作为人类历史上第一部宪法性文件的《自由大宪章》,其核心内容就是关于自由和财产的保障：“未经全国公意许可，国王不得征收任何免役税和贡金”，“凡自由民 ,非经其具有同等身份的人依法审判或者依照王国的法律规定 ,不得加以扣留、监禁、没收其财产”。“财产权神圣不可侵犯原则”是 17、18 世纪资产阶级革命的产物，它强调财产权是公民作为人所固有的权利 ,或作为一个人与生俱来的。不允许国家权力的任何侵犯。
财产权是一项极其重要的权利，它与经济、政治以及个人发展都具有密切联系，应当成为宪法上的一项基本权利。
1、在经济方面，财产权的保障和市场经济的要求是一脉相承的。经济要繁荣，就必须对财产权进行保护。人类的生存和发展有赖于财富的拥有和积累，没有明确的财富归属关系，任何人也就没有积极性去充分的利用它或防止被侵犯。在私有制社会产生以后 ,财富与个人之间才有了固定的归属关系 ,这种具体明确的归属关系 ,为人类的生存和发展 ,为社会进步和财富积累带来了自发的不息的动力 ,也带来了国家和法律对这种财富归属关系的确认和保护的责任和权力 ,从而使财富在法律上变成了财产 ,财富归属关系变成了法律上的财产权。 只有这样，才能在促进经济发展的同时，保障公民具有对国家权力进行限制抗衡的物质基础。
2、从财产权与政治的关系来讲，财产权是公民享有自由，免受国家任意干涉的必要条件。米尔顿.弗里德曼曾写道：当财富为众多的所有者所分享的时候，独立行动的各个所有者就难以对特定的个人的命运和自由进行独断性的决定，为此，从比较政治的观点而言，个人的经济自由得到广泛保障的国家，一般也存在相对广泛的政治自由。 宪法保障公民的财产权，一方面保护了市民社会形成壮大的物质条件，有益于社会秩序的稳定，防止来自公共权力对人民财产权的侵害；另一方面，也有益于保护公共财产，使公共财产更加充分有效地为公民谋福利。
3、财产权是个人权利的基础，是实现其他权利的前提。如果财产权没有得到充分的保障，公民个人的其他权利也就丧失了实现的物质基础。当个人的财产权得不到保障时，个人不仅不可能对自己的行为承担责任，更不可能产生通过自己生产性的劳动来创造新的财富的动机，整个社会中人与人之间的关系就将处于混乱无序的状态。没有财产权作为依托的其他权利和自由只是空洞的权利和自由，不仅个人的生存失去了动力和条件，而且个人的自由也失去了保障。 可以说，没有财产权的充分有效的保障，个人的自我发展、人格健全就很难得以实现，文明社会的状态就迟迟不能进入。
另外，从政府的产生、职责来看，财产权是公民的极其重要的始源性的个人权利。创制政府的行为决不是一项契约，而只是一项法律；行政权力的受任者绝不是人民的主人，而只是人民的官吏；只要人民愿意就可以委任他们，也可以撤换他们。 政治权力就是为了规定和保护财产而制定法律的权利，判处死刑和一切较轻处分的权利，以及使用共同体的力量来执行这些法律和保卫国家不受外来侵害的权利；而这一切都只是为了公共福利。 人民在自然状态种享有那种权利，但这种权利享有是很不稳定的，有不断受别人侵犯的威胁。对财产权的享有就很不安全、很不稳妥。这就使他们愿意放弃一种尽管自由却是充满着恐惧和经常危险的状况；因而他并非毫无理由地设法和甘愿同已经或有意联合起来的其他人们一起加入社会，以互相保护他们的生命、特权和地产，即我根据一般的名称称之为财产的东西。因此人们联合成为国家和置身于政府之下的重大的和主要的目的，是保护他们的财产。 可见，政府的唯一的目的在保护公民的财产权，其存在的唯一的合理性基础乃是为公众福利。
财产权的保障有其历史渊源，对政治、经济以及个人的发展都具有重要作用，政府成立的目的是为增进公共福祉的。各国宪法对财产权的保障都有明确规定，但也同时规定财产权的行使范围，对财产权进行合理的限制。
二、财产权的社会责任（社会义务）
个人对其所有之财产拥有占有、使用、收益、处分的绝对自由，“人们联合成为国家和置身于政府之下的重大的和主要的目的，便是保护他们的财产”。这成为财产个人主义、所有权绝对思想的基石。财产权在一般的意义上指的是政府不得任意侵犯私人对自己拥有的财产的自由支配，但这样的财产权因保障了既得权利而与社会权背道而驰，因为有效实现社会权利是需要对财富和资源进行重新分配的。因此，财产权另一方面的意义是指财产权只能是在一定范围内的财产权。 这种定义可以从西方早期的启蒙思想中获得佐证。比如说：集体的每个成员，在形成集体的那一瞬间，便把当时实际情况下所存在的自己——他本身和他的全部力量，而他所享有的财富也构成其中的一部分——献给了集体。 社会契约使民主政治法治化的逻辑起点和历史起点，是天赋人权的逻辑发展。社会契约论的国家学说是建立在自由合意的契约这一观念基础之上的。其要义是：自然状态下的人们在自然法的指引下，在自由、平等的基础上就某些自然权利的交换达成其协议，并依据协议建立国家，制定宪法和法律，从而得到一种确定的社会秩序以保护自己的天赋人权。 可见，财产权保障产生之初就已伴随着对财产权的限制，具有相对性。要求每个人在主张自己的财产权时，同时应尊重别人的财产，还得考虑公共利益的需要。
个人的权利自由被放大到已经严重影响人们权利行使和社会经济发展，使得资本主义私有经济的发展引发一系列社会问题。特别是随着工业化社会的到来，贫富分化的悬殊、市场机制的失灵、社会矛盾的加剧等一系列问题，使得国家对社会经济的大规模介入和干预不可避免。福利国、行政国成为人们不得不接受的现实，绝对的财产权理论更是显现出难以克服的弊端。
进入20世纪之后，许多传统的资本主义国家先后或多或少地采行社会改良主义的方式，企图在维持资本主义私有制的前提下，相对限制私人财产权，强调公共福利，从而实现了从近代自由国家向现代社会福利国家的转型。 不仅国家的积极行动改变着财产权神圣不可侵犯的定理，而且学术界也开始对过去的私有财产神圣不可侵犯的学说进行了反思，形成了各种不同的理论学说。
19世纪末德国学者耶林倡导的所有权义务论、法国宪法学者狄冀倡导的社会连带主义就是其中代表。所有权义务论亦称为所有权社会化理念，耶林在其名作《论法律的目的》一书中指出，所有权行使的目的，不应仅为个人的利益，同时亦应当成为社会的利益。人们的所有权之所以受到他人的尊重，是因为它具有有益于社会的机能。狄冀认为，人在社会中生存，它永远并只能和其他同类一起在社会中生存；人类是一个原始的自然实体，绝不是人类意愿的产物，因而所有人无论过去、现在，或者将来都是人类群体的一部分。人们虽然各有所需，但此种需要绝非个人之力所能满足，而只能通过共同生活才能获得满足。由此可知，“人”，一方面是独立的个人，另一方面则是社会中的一分子。由于其是独立的个人，所以有其独立的特殊性；由于其为社会中的一分子，故又具有社会连带性。耶林的所有权义务论和狄冀的社会连带主义法学理论打破了近代以来将财产权视为个人自由的基础和限制政府权力手段的神话，使人们认识到财产权不过是与其他权利无甚区别的法律权利，并非公民自治的渊源和对国家权力的限制。
这些理论的提出和探析不仅为我们认识财产权社会化的深层原因，同时也为财产权形态的这种转变提供了相应的理论依据。与上述理论相联系 ,宪法对公民的财产权由绝对保护转向相对保护。以保障基本权利的存在为前提 ,以保障公共利益的实现为目的。
财产权利观的这种剧烈变化直接反映到了宪法条文之上。自 1919 年德国魏玛宪法以来各国宪法都抛弃了私人财产权绝对、不受任何限制的理念，转而倡导对私人财产权进行必要的限制。如魏玛宪法第 153 条第 1 款规定：“所有权，受宪法之保障。其内容及限制，由法律规定之”；第 3 款规定：“财产伴随着义务。其行使必须同时有益于公共福利”。战后日本宪法第29条规定：“财产权不得侵犯”；“财产权之内容，应由法律规定以期适合于公共福利”。法国1946年第四共和国宪法序言，其第9段规定：“一切的财产、一切的企业的收益，都具有国家的公共义务和事实上的独占的性质••••••”
特别是二战后各国宪法的发展更加体现了财产权利观的变化，对私有财产给予了更多的限制或课以更多的义务。从各国宪法规定来看，在现代社会国家里，私人财产权作为一项基本人权要受到以下一些限制：第一，财产权“伴随着义务”，即财产所有人有使用其财产的义务，否则得由有使用能力之人使用其财产。第二，财产权的内容和范围“由法律规定”，即有关财产权在一般状态下的边界，由立法机关在合理的自由裁量范围内通过具体的立法来创设。第三，在一定条件下，国家行为可依照一定程序直接限制乃至剥夺私人财产权，如各国宪法中规定的征收、征用、国有化、没收、财产刑等。当代各国普遍存在一种“私法公法化”现象，最明显的表现便是“所有权的行使日益受公法的限制”。
因此，当财产权神圣、绝对的神话被打破时，宪法便赋予政府基于公共利益的需要对私人财产进行征收征用的权力。基于这种宪法授权，无论财产所有者是否愿意，政府均可按照法律规定的条件强制取得私人之财产。这样，政府基于社会公益的需要享有的征收权构成了对个人财产权的实质性的制约，反过来为了保护个人财产权，宪法又对政府的这种征收设置种种限制。从来没有哪个制度否认过政府的征收权，重要的是征收的法律限制。 因为这种限制是在以人权保障为核心的宪政理念下和财产权社会化的背景下所必须的。
从以上的阐述我们可以知道，财产权是公民的基本权利 ，是公民个人权利的核心、基础，要保障公民真正的自由和尊严 ，国家必须对公民的财产权予以最大限度的维护与尊重。同时，由于财产权的社会性被法律所确认，公民的个人财产权具有促进公共利益实现的义务，必须为实现为公共福祉作出应有的牺牲，受到各种各样的限制。正如学者张千帆所说：财产权的概念包含了个人权利与社会责任这两个相互矛盾的要素。财产权的内涵，应从个人权利和社会责任这对矛盾的协调中来把握，应从限制国家干涉财产权的角度来把握。财产权中的个人权利与社会责任的冲突与协调，集中体现在一个国家的财产征收或征用制度上。
三、结语
一方面肯定私人的财产权，另一方面强调其社会性，这是现代宪法财产权制度的特色。财产权的保护是宪政建设的一个支撑点，历史表明，侵害财产权的最大危险源于公共权力的滥用。征收是国家强制剥夺或限制人民财产权的主要手段，因此保障公民财产权最有效的方法就是对征收进行严格限制，并且以公平的补偿作为实施征收的前提条件。
在宪政背景下，作为公民基本权利基础的财产权需要保障。同时，国家为了公共利益的需要必须对财产权进行一些限制，以保障公共利益的实现，使整个社会整体的福祉得到满足。公民个人也是社会整体中的一员，既具有独立性又具有社会性。因此，保障财产权与为实现公共利益限制财产权在本质上是一致的。






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