建设部


城市房地产抵押管理办法

1997年4月27日经第四次部常务会议通过

第一章 总 则
第一条 为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。
地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条 以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条 房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条 国家实行房地产抵押登记制度。
第七条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。

第二章 房地产抵押权的设定
第八条 下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（六）依法不得抵押的其他房地产。
第九条 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
第十条 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
第十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
第十二条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
第十三条 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
第十四条 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
第十五条 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十七条 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。
第十八条 以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
第十九条 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
第二十条 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
第二十一条 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
第二十二条 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。
法律、法规另有规定的除外。
第二十三条 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
第二十四条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效。其权利和义务由变更后的法人享有和承担。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应不继续履行原抵押合同。

第三章 房地产抵押合同的订立
第二十五条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。
第二十六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：
（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；
（二）主债权的种类、数额；
（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；
（四）抵押房地产的价值；
（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
（六）抵押期限；
（七）抵押权灭失的条件；
（八）违约责任：
（九）争议解决方式；
（十）抵押合同订立的时间与地点；
（十一）双方约定的其他事项。
第二十七条 以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。
第二十八条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工进度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量。
第二十九条 抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。

第四章 房地产抵押登记
第三十条 房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第三十一条 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
第三十二条 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件；
（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（二）抵押登记申请书；
（三）抵押合同；
（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；
（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
（六）可以证明抵押房地产价值的资料；
（七）登记机关认为必要的其他文件。
第三十三条 登记机关应当对申请人的申请进行审核，凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起十五日内作出是否准予登记的书面答复。
第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应不在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
第三十五条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。
因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

第五章 抵押房地产的占用与管理
第三十六条 已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。
抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。
第三十七条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。
经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。
抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第三十八条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
第三十九条 抵押入占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足，或者直接向保险公司行使求偿权。
抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。

第六章 抵押房地产的处分
第四十条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：
（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
（二）抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人，受遗赠人拒绝履行到期债务的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；
（四）抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；
（五）抵押合同约定的其他情况。
第四十一条 有本办法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
第四十二条 抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。
第四十三条 同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。
第四十四条 处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四十五条 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
法律、法规另有规定的依照其规定。
第四十六条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止：
（一）抵押权人请求中止的；
（二）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；
（三）发现被拍卖抵押物有权属争议的；
（四）诉讼或仲裁中的抵押房地产；
（五）其他应当中止的情况。
第四十七条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
（一）支付处分抵押房地产的费用；
（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；
（五）剩余金额交还抵押人。
处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

第七章 法律责任
第四十八条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。
第四十九条 抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。
第五十条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。
第五十一条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人有权向折迁主管部门申请保留追偿债务权利，并可以向人民法院提起诉讼。经拆迁主管部门批准，拆迁人应当暂缓向抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件，直至法院作出判决为止。
拆迁期限届满，若法院尚未作出判决，经县级以上房屋拆迁主管部门批准，拆迁人可以依法实施拆迁，并办理证据保全。
第五十二条 登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则
第五十三条 在城市规划区外国有土地上进行房地产抵押活动的，参照本办法执行。
第五十四条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第五十五条 本办法自1997年6月1日起施行。



国家医药管理局


勘察设计单位试行技术经济责任制实施细则

1983年11月21日，国家医药管理局

根据国家计划委员会、财政部、劳动人事部计设（1983）1022号《关于勘察设计单位试行技术经济责任制的若干规定》制定本细则。
一、勘察设计合同
勘察设计合同的签订，必须严格遵守中华人民共和国经济合同法，严格执行国务院国发（1983）122号文颁发的《建设工程勘察设计条例》。
1．签订建设工程勘察设计合同，必须符合国家规定的基本建设程序。
勘察合同，由建设单位或有关单位提出委托，经双方同意，即可签订。
签订设计合同须具有上级机关批准的计划任务书。小型单项工程须具有上级机关批准的文件。单独委托施工图设计任务，须具有上级机关批准的初步设计文件。
凡委托勘察设计单位编制项目建议书、可行性研究报告、设计任务书，须具有委托方的正式委托文件，签订协议书后方能进行。
2．按勘察设计阶段分期分批收取勘察设计费。
签订勘察合同后，收取勘察费总额的30％作为定金。勘察工作开始后收30％。勘察成果交付后收清勘察费。一般小型勘察任务，可分两次收费，即签订勘察合同后收取30％定金，勘察成果交付后收清勘察费。
设计费可按设计阶段分期收取。中小型项目签订设计合同后收估算设计费用的20％作为定金，初步设计交付后收30％，施工图交付后结清。大型项目签订设计合同后收估计设计费的20％，初步设计交付后收30％，施工图交付时收40％，工程试车考核合格后，结清全部设计费。大型联合企业施工图阶段的设计费，经合同双方协议同意，可按单项工程进度分期收取。对于设计周期短的小型项目和复用设计可合并一次或两次收费。
二、费用使用原则与周转金
1．勘察设计实行全面收费后，仍属事业单位性质，必须按事业单位财务制度进行管理，职工的劳保福利待遇，按事业单位有关规定办理。
2．勘察设计单位实行全面收费后，根据计委、财政部、劳动人事部计设（1983）1022号文规定，将在今明两年由主管部门从事业费中拨给一部分周转金，1983年拨给上海设计院的事业费作为本年周转金，1984年按1983年底平均人数，每人拨齐1300元。1983年下半年收入按规定比例上交主管部门。
三、各项控制指标
1．设计能力指标
根据设计院自实行部分收费以来的实际情况，采取平均先进指标的原则，以全员年平均完成设计投资额（扣除非设计部分的概算）〔注〕为依据，两年不变，暂确定为：上海医药设计院每人每年平均完成12万元。
2．费用支出控制额
按事业费科目计算，每人每年支出不超过2000元。
3．设计质量指标
设计优良品率不低于90％。
4．收入控制指标
上海医药设计院设计能力指标，每人（全员平均）每年收入要达到2500元。
对于采用先进技术的考核指标，本实施细则不作具体规定，将通过技术进步计划加以解决。

四、科研、业务建设
1．凡列入国家、部门、地区科研计划的科研任务，在国家、部门、地区的科研项目下开支。设计单位进行的重大科研项目，无力支付经费时，主管部门可以从勘察设计单位上交的盈余中给予补贴。
2．勘察设计单位进行科研、标准设计、业务建设、技术情报以及人员培训等方面工作，可以从总收入中提取10％左右使用，按实际开支计入本单位的总支出内。实际开支的计算方法可按技术服务工作的取费办法计算。即按实际消耗工日计算工作量，每个工作日平均按40元计算。
五、盈余分配与奖励
1．勘察设计单位完成主管部门提出的各项考核指标后，收入大于支出（包括工商税支出）的盈余部分，可采取分成的办法。
2．盈余的15％用于交纳能源交通建设基金，每季度决算后，由勘察设计单位按规定上交主管部门，由主管部门向财政部门交付。
3．盈余的25％上交上级主管部门，主要用于开展勘察设计单位的科研工作，组织标准、规范、定额、标准设计和评选优秀设计活动，以及补助勘察设计单位的设备更新与小型基建等，但不得作为主管部门本身的其他开支。
4．盈余的60％留给勘察设计单位，其中大部分用于技术开发、技术装备购置、更新和小型零星基建。这部分比例可占55—60％；其余部分用于职工集体福利和职工奖金，其比例可占35—40％。
5．发给职工的奖金总额，按原国家建委、国家计委和财政部〔80〕建发设字第217号文件的规定，最多不得超过本单位职工两个月标准工资。如完不成或部分完不成上级下达的任务和各项控制指标，或不接受上级主管部门下达的重点建设项目的设计任务，主管部门可根据不同情况减少其盈余留用或不给留用。即盈余部分实行大部或全部上交。
6．勘察设计单位使用留用资金，除进行基本建设和购置国家控制物资需报请主管部门批准外，其余资金可由本单位根据实际需要支配使用。但必须按留用资金使用范围加以控制。在支付过程中，须经院长或主管财务的副院长审批。
7．全部盈余交纳能源交通建设基金后，如盈余较少，先发足2个月标准工资奖金，其余部分再进行上交，上交比例不足盈余的25％时，可少于25％。如果留用不足发两个月标准工资奖金时，有多少发多少。
8．勘察设计单位经主管部门审核需要补贴时，由于经过努力减少了补贴，可以采取减补分成的办法，其减补部分，勘察设计单位可按50％分成。但减补分成用于职工奖金部分，最多只能相当于全员1个月的标准工资额。执行结果没有减补，则不能以补贴发放职工奖金。
9．设计院全年盈余额不超过5万元，按规定交足能源交通基金后，可以全部留用，不再上交。
10．具体奖励问题。
（1）要求设计院在实施奖励办法时实行计奖，不实行评奖，防止搞平均主义，认真做好思想政治工作，把物质鼓励与思想政治工作结合起来。
（2）奖金形式、分配
年基础奖金按单位职工1个半月标准工资发给。
超额奖、年度优秀质量奖、技术进步奖等按本单位职工半月标准工资计算发给。
本条规定也可按勘察设计单位具体情况的比例执行，但需经主管部门批准。
两项合计，全年为本单位职工2个月标准工资额。
六、内部考核
1．勘察设计盈余提成中用于职工奖金部分，应通过考核进行分配，不搞平均主义，必须遵守我局的考核指标，在保证我局下达的设计任务前题下，勘察设计部门根据不同情况可制定补充规定，但不能违背本实施细则规定原则，并报主管部门批准。
2．把承担勘察设计任务的进度和质量、采用新技术、经济效益等与劳动态度、工作作风、团结协作精神结合起来，进行综合考核。在考核中，要把技术进步和经济效益放在重要位置。
3．要逐步健全、解决制定勘察设计工作定额的基础资料，在没有工作定额前，要根据实行设计收费以来的平均先进产值对院内的生产工作进行考核。
4．严格设计质量管理，按设计质量考核办法对各项设计进行认真考核评定，对于质量不合格的设计要坚决返工重做，按质量优劣做到奖惩有别。
5．要适当区别直接从事生产（包括做标准、规范、概预算和科研工作）、生产管理、辅助生产和后勤工作等的分配比例。
七、其 他
1．本实施细则解释权属国家医药管理局计划基建司，系统内有关设计单位可参照试行。
2．本实施细则从1983年7月1日起开始试行。
文中〔注〕
非设计部分概算包括：
（1）建设厂地准备工作费，包括：土地征购，房屋、构筑物拆除、树木砍伐、青苗赔偿、居民迁移、迁坟等费用；
（2）施工机械转迁费；
（3）办公及生活用具购置费；
（4）建设单位管理费；
（5）生产人员培训费；
（6）临时工程费。