陕西省西安市人民政府


西安市人民政府关于印发西安市国有土地上房屋征收评估办法的通知

市政发〔2012〕29号



各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：
　　《西安市国有土地上房屋征收评估办法》已经2012年3月13日市政府第3次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。


　　二○一二年四月一日
　　


　　西安市国有土地上房屋征收评估办法


　　第一章 总 则
　　第一条 为了规范国有土地上房屋征收评估行为，维护房屋征收当事人的合法权益，保证房屋征收评估客观公平，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》及《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政区域内评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
　　第三条 本办法所称国有土地上房屋征收评估（以下简称征收评估），是指根据被征收房屋区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响其价值的各项因素，对其房地产市场价格进行的评估。
　　第四条 房地产价格评估机构（以下简称评估机构）、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下简称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
　　任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
　　第二章 管 理
　　第五条 市征收主管部门负责本市征收评估的监督管理；其所属的市房屋征收管理办公室负责本办法的组织实施。
　　第六条 市征收主管部门应建立征收评估机构的信用档案，并将有关情况向社会公示。
　　第七条 从事本市征收评估的评估机构必须具备房地产评估相应资质，并在市征收主管部门备案。
　　第八条 承担征收评估业务的评估机构由被征收人协商选定；在5日内协商不成的，由市房屋征收管理办公室组织相关部门依法采用投票、摇号、抽签、招标等方式确定。
　　评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、恶意低收费、虚假宣传、虚假申报评估人员等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
　　第九条 房屋征收决定公告确定的同一征收范围内的被征收房屋，原则上由一家评估机构评估；需要由两家或两家以上评估机构评估的，评估机构之间应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、程序、参数选定等进行协调并执行共同的标准。
　　第十条 评估机构选定后，征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门与评估机构签订《房屋征收评估委托合同》。评估机构不得转让或者变相转让受托的征收评估业务。
　　第十一条 在征收评估活动中，评估机构和房地产估价师有违法违规行为的，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》及《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》等规定处罚。
　　第十二条 对于承接的征收评估项目，评估机构应当指派与征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展业务。
　　从事征收评估的人员应当具有房地产估价资格证书，并在法定机构登记注册。
　　第十三条 征收评估前，征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当向评估机构明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
　　征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当向受委托的评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理情况。
　　对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照前款的认定、处理结果进行评估。
　　第十四条 房屋征收当事人应当如实向评估机构提供评估所必需的资料，协助评估机构进行现场查勘，搜集被征收房屋价值评估所必需的被征收房屋状况的资料，房屋征收当事人未履行义务造成评估结果失实的，房屋征收当事人应当承担相应责任。
　　第十五条 评估人员从事征收评估活动时，应当对被征收房屋进行实地查勘，核对评估对象状况，做好实地查勘记录，制作和保留被征收房屋的影像数据，并妥善保管。实地查勘记录由查勘的评估人员、征收当事人签字认可。
　　房屋征收当事人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中做出相应说明。
　　征收评估所涉及的房屋建筑面积测量标准依据建设部《房屋测量规范》执行。
　　第十六条 评估机构应当依照《房地产估价规范》的规定出具征收评估报告。评估报告应由负责征收评估项目的两名或两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。
　　评估结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
　　第十七条 评估机构应当按照《房屋征收评估委托合同》的约定，向征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当将分户的初步评估结果及时转交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。
　　公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。初步评估结果存在错误的，评估机构应当修正。
　　公示期满后，评估机构应当向征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当及时向被征收人转交分户报告。
　　第十八条 评估机构应当将下列资料整理存档：
　　（一）评估报告（含技术报告）；
　　（二）评估委托合同；
　　（三）房屋征收公告及相关档案资料（复印件）；
　　（四）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
　　（五）评估对象的实地查勘记录、照片等数据；
　　（六）其它涉及评估项目的必要数据。
　　第十九条 房屋征收当事人对评估报告有疑问的，出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。房屋征收当事人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向评估机构提交书面复核评估申请。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，出具书面答复告知申请人。
　　第二十条 房屋征收当事人对评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，可以向评估专家委员会提交书面技术鉴定申请。
　　第二十一条 受理征收评估鉴定申请后，评估专家委员会应当指派3人以上（含3人，其中半数以上应当为注册房地产估价师）单数成员组成鉴定组，处理征收评估鉴定事宜。
　　原评估机构有义务对评估专家委员会鉴定涉及的有关事宜进行说明。
　　第二十二条 评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估值确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。
　　评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具该评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
　　第二十三条 征收评估费用由委托人承担，鉴定费用由申请人承担；但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。征收评估费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行，鉴定费用参照评估费用收费标准执行。
　　第二十四条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失以及西安市人民政府规定的其它补贴和补助费用等，按照《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》相关规定执行。
　　第二十五条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
　　被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
　　第二十六条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
　　第二十七条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
　　第二十八条 本市国有土地上各类被征收房屋宜采用“典型房屋市场价格修正法”评估。
　　“典型房屋市场价格修正法”是指在同一征收范围内，对同一用途且建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋，确定其典型房屋的市场价格，并根据不同房地产的微观区域因素、实物状况、权益状况等差异，对该价格进行调整、修正，确定征收范围内类似房地产的评估价格。
　　（一）“典型房屋市场价格修正法”的操作程序：
　　1．按照房屋的用途、建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等进行房屋分类；
　　2．在同一类别房屋内确定典型房屋；
　　3．求取典型房屋的市场价格；
　　4．根据被征收房屋与典型房屋微观区域因素、实物状况、权益状况等方面的差异进行修正；
　　5．确定被征收房屋的评估价格。
　　（二）一般情况下，在同一征收范围内，可对各类别房屋分别确定其典型房屋的市场价格。如同一类别房屋的价格差异较大，可对同一类别房屋确定多个典型房屋市场价格。
　　（三）典型房屋市场价格宜采用市场比较法评估确定。
　　（四）不具备市场比较法条件的，可采用其它适宜的评估方法确定典型房屋的市场价格。求取典型房屋市场价格所采用的各种评估方法均按照《房地产估价规范》中所规定的技术路线和要求执行。
　　（五）房屋重置成新价格，依据《西安市各类房屋重置价格标准》执行。对于标准中未列举的房屋类型和结构可根据造价部门或行业管理部门公布的数据确定。
　　（六）房屋的装修及附属物价格，按照实际使用状况结合评估时点的市场价格计算。
　　第二十九条 对于不适用“典型房屋市场比较法”的被征收房屋，可以选用其它适宜的房地产估价方法进行评估。
　　第三十条 产权调换房屋价值包含用于产权调换的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其它不动产的价值。
　　除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
　　第三十一条 产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为确定产权调换房屋的结算价格提供依据，评估产权调换房屋的价值”。
　　第三十二条 产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
　　第三十三条 征收范围所在地区人民政府、开发区管委会及相关部门应当向房地产评估机构提供产权调换房屋价值评估所必须的产权调换房屋的权属、区位、用途、建筑面积、建筑结构、建成时间等情况和数据。
　　第三十四条 产权调换房屋为期房的，其价值评估以征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门向评估机构出具书面意见所说明的产权调换房屋状况为依据。征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门与被征收人订立补偿协议后，补偿协议约定的产权调换房屋状况有变化的，应当依据补偿协议约定的产权调换房屋状况对评估结果进行相应调整。
　　第三章 附 则
　　第三十五条 临潼区、阎良区、长安区和市辖县国有土地上房屋征收评估工作，由所在区、县人民政府参照本办法规定执行。
　　第三十六条 本办法自公布之日起施行。2004年5月10日西安市人民政府颁布的《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》同时废止。《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定执行。


文化部


“网吧”等互联网上网服务营业场所专项治理行动方案（全文）


为贯彻落实党中央、国务院对我国互联网的新闻宣传和信息内容安全管理工作的意见精神，根据国务院整顿和规范市场经济秩序工作会议和全国整顿和规范文化市场秩序电视电话会议的总体要求，按照互联网有害信息专项清理整治工作以及《文化部关于加强网络文化市场管理的通知》（以下简称为《通知》）的部署，文化部决定2002年5月10日至10月1日集中力量在全国开展“网吧”等互联网上网服务营业场所专项治理行动。

一、工作任务

1、坚决整治“网吧”等互联网上网服务营业场所中出现的危害国家安全，煽动民族分裂，散布谣言，扰乱社会秩序、影响社会稳定，宣扬邪教和封建迷信，传播淫秽、色情、暴力、赌博的有害信息。有力打击利用“网吧”等互联网上网服务营业场所经营含有色情、赌博、暴力、愚昧迷信等不良内容的电脑游戏和非网络游戏。严厉查处容留未成年人在非国家规定时间内进入“网吧”等互联网上网服务营业场所和未成年人夜间上网等违法经营活动。

2、做好“网吧”等互联网上网服务营业场所的审核、登记和换发《文化经营许可证》工作。对证照不全或不符合开办条件的，限期停业整顿,整改不合格的,关闭一批；对无证照经营的，要配合有关部门取缔一批。

3、建立“网吧”等互联网上网服务营业场所从业者资格审查、入场登记及场地巡查等制度。规范经营行为，整顿市场秩序，有效地遏制“网吧”等互联网上网服务营业场所过多过滥、格调低下、秩序混乱的势头。

二、工作措施

1、彻底清查所辖区域内的“网吧”等互联网上网服务营业场所的总量、结构、档次、布局情况，加强宏观管理和调控力度。

２、加强“网吧”等互联网上网服务营业场所的日常监督管理，要通过明查暗访或者根据群众举报，重点查处容留未成年人在非国家规定时间内进入和未成年人夜间上网的现象；以及经营含有色情、赌博、暴力、愚昧迷信等不良内容游戏等违法经营活动。

３、对网络文化市场管理人员进行管理法规和执法工作的培训。对“网吧”等互联网上网服务营业场所的法定代表人、主管人员进行管理法规、职业道德、业务规范等方面的培训。建立持证上岗、入场登记、场地巡查制度。

４、联合共青团等组织和社会各界开展文明上网活动。积极推进聘请 “网吧”等互联网上网服务营业场所义务监督员的工作。

５、从《通知》下发之日起，至专项治理行动结束，各地一律停止审批新的“网吧”等互联网上网服务营业场所。

三、工作步骤

第一阶段：摸底与清理（5月10日至7月30日）

1、动员部署。6月1日前，各级文化行政部门要认真贯彻国务院整顿和规范市场经济秩序工作会议和全国整顿和规范文化市场秩序电视电话会议的精神，落实党中央、国务院对互联网管理工作意见，按照互联网有害信息专项清理整治工作和《通知》的要求，明确这次“网吧”等互联网上网服务营业场所专项治理工作的指导思想、工作任务、工作重点和整顿措施，熟练掌握治理和规范“网吧”等互联网上网服务营业场所的管理法规和执法程序，依据本方案结合本辖区网络文化市场发展状况，制定这次专项治理行动方案，层层部署，落到实处。

要让所有经营者了解这次专项治理的工作意义和目标、工作任务和工作步骤，要求经营者积极配合，做好重新审核登记及换证的准备工作。

广泛宣传动员社会力量和新闻媒体积极参与专项治理工作，形成健康上网和规范经营的舆论氛围。

2、集中清理。7月20日前，各地要精心组织，周密安排，集中力量，集中时间对本辖区“网吧”等互联网上网服务营业场所的有害信息和违法经营活动进行集中治理和打击。按照《互联网上网服务营业场所管理办法》和《通知》的要求查处一批、关闭一批、取缔一批，有效地解决“网吧”等互联网上网服务营业场所有害信息泛滥，经营色情、赌博、暴力、愚昧迷信等不良内容的网络游戏，以及无证经营、未成年人违规进入等问题。

3、阶段性检查总结。7月30日前，各级文化行政部门要认真总结这一阶段，特别是对有害信息整治行动的经验教训，对治理中的重点、难点和人民群众反响强烈的热点问题，集中研究，专门解决。把群众是否满意，家长是否放心，作为检查和衡量这次专项治理行动成效的重要标准。

文化部将会同有关部门组成检查验收工作组，对重点地区进行检查验收。各地也要组织区域性检查验收工作。对治理行动成效显著的地区予以表扬，对行动消极迟缓、工作不利，未完成专项治理任务的地区予以通报批评，并限期采取有效措施加以解决。

第二阶段：换证与规范（8月1日至10月1日）

１、换发《文化经营许可证》。9月1日前，各级文化行政部门要在前一阶段的摸底和清查的基础上，逐家审核现有“网吧”等互联网上网服务营业场所的场地、设备的情况，按照从严控制、从严审批、从严管理的要求，对“网吧”等互联网上网服务营业场所重新审核登记，换发《文化经营许可证》。

２、规范经营行为。9月20日前，各级文化行政部门要对“网吧”等互联网上网服务营业场所经营管理人员进行培训。各地要建立和完善“网吧”等互联网上网服务场所入场登记制度，场地巡查制度，聘请学生家长和社会各界作为义务监督员，把规范市场秩序，加强稽查管理工作做到实处。

３、复查总结。10月1日前，各级文化行政部门要结合《文化经营许可证》的换发工作和规范“网吧”等互联网上网服务营业场所经营等措施，对第一阶段的互联网有害信息，未成年人的进入，非法经营等问题的治理工作进行复查，严防上述现象的回潮。同时，对专项治理工作进行全面总结。

四、工作要求

１、各级文化行政部门要在当地党委和政府的领导下，以对党、对国家、对人民高度负责的态度，统一思想，精心组织，把这次“网吧”等互联网上网服务营业场所专项治理行动抓紧、抓实、抓好。要反对官僚主义，形式主义和地方保护主义，深入实际，调查研究，不走过场，不搞花架子，扎扎实实解决“网吧”等互联网上网服务营业场所存在的问题，重实际，求实效，创造性地开展工作。

２、要积极主动与公安、工商、电信等互联网管理有关部门相互配合与支持，形成合力，齐抓共管。迅速解决所辖区域内出现的问题。对这次专项治理行动中发现的大案、要案以及为违法经营活动提供保护伞等问题，要发现一起，查处一起，一查到底，决不姑息。各地要设立举报电话。

３、加强舆论宣传和监督，利用各种媒体对这次专项治理行动进行报道，对重点问题和突出问题进行跟踪报道。

４、各级文化行政部门在专项治理行动中，要建立信息通报制度，及时编发工作简报，沟通信息，反映情况。各省、自治区、直辖市关于这次专项治理行动的工作总结，应于10月15日前报送文化部文化市场司。