上海市房屋土地管理局


上海市职工所购公有住房产权变更登记的若干规定
上海市房屋土地管理局



本市已有60多万户职工购买了公房，并按规定申领了房地产权证或房屋所有权证。其中部分职工所购公有住房（以下简称已售公房）因买卖、交换、赠与、继承和法律、法规规定的其他情形，发生了产权转移。现就已售公房的产权变更登记规定如下：
一、赠与
1．已售公房的赠与必须征得购房时同住人的同意；
2．赠与合同应当公证；
3．受赠人为购房时同住人或法定继承人的，受赠人申请变更登记时，按购房时售价的1％交纳变更登记费；
4．受赠人为购房时非同住人或法定继承人之外的，按上海市职工所购公有住房上市出售的有关规定，申请变更登记。
二、继承
1．已售公房的产权人死亡，则房屋产权发生继承，继承应当公证；
2．按照法定继承人的范围共同继承已售公房的，全体继承人为共有产权人，共有人应当同时申请变更登记；
3．继承人中有放弃继承的，继承人申请变更登记时，应提交其他继承人放弃继承的有关文件；
4．境外居民继承成套已售公房产权的，应当交纳土地出让金；
5．继承变更登记，继承人按购房时实际售价的1％交纳变更登记费。
三、离婚
因离婚而申请变更登记的，应提交具有法律效力的判决、裁定或协议等文件，相应部分产权可转移，按个人变更登记费收取。
四、更名
权利人名称需更改时，经购房时同住人同意，可以将权利人更改为其他购房时同住人，但应当在权证共有情况栏内注明购房时全体同住人姓名，共同共有。
五、买卖与交换
已售公房买卖或交换的，买受人或受让人按上海市职工所购公有住房上市出售的有关规定，申请转让过户、变更登记。
六、权证的类型
1．境内居民申请变更登记，交纳了土地收益金或出让金的，颁发（内销）绿色房地产权证；
2．因赠与、继承、交换等权利人为境外居民的，必须交纳土地出让金后才能申请变更登记，颁发（外销）绿色房地产权证。
3．变更登记按规定不需交纳土地收益金或出让金的，颁发黄色房地产权证，并仍在权证附记栏内注明“公房出售，完全产权”。



1998年3月3日
“关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见”的分析与解读

阚凤军


　　为了准确适用法律，规范、便民、高效地开展外资审批和登记管理工作，促进外商投资企业健康发展，提高我国利用外资的质量和水平，2006年4月24日，国家工商行政管理总局、商务部、海关总署、国家外汇管理局联合颁布“关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见”（一下简称“意见”）。该意见根据公司法及公司登记管理条例的有关规定，就外商投资公司的审批登记等问题进行全面的梳理，现结合本人业务操作上的体会及就意见的理解，就意见的重要内容进行初步分析与解读，供感兴趣人士参考。
　　1.意见适用基本原则
1.1.外商投资的公司的登记管理适用《公司法》和《公司登记管理条例》；
1.2.有关外商投资企业的法律另有规定的，适用其规定；
1.3.《公司法》、《公司登记管理条例》、有关外商投资企业的法律没有规定的，适用有关外商投资企业的行政法规、国务院决定和国家有关外商投资的其他规定。
　　2.外国公司、企业和其他经济组织或者自然人（以下简称外国投资者）可以同中国的企业、其他经济组织以中外合资、中外合作的形式依法设立公司，也可以外商合资、外商独资的形式依法设立公司。
解析：上述中方合资主体中仍然没有将中国自然人，也就说中国自然人仍然不能与境外的主体进行合资。目前，上海浦东地区已允许中国自然人可以同境外投资者共同成立合资公司。上述出资主体资格的限制似乎不合理，也没有实际意义，境内自然人完成可以通过成立或控制某公司的形式，再通过该公司进行投资。
　　3.中外合资、中外合作的有限责任公司的董事会是公司的权力机构，其组织机构由公司根据《中外合资经营企业法》、《中外合作经营企业法》和《公司法》通过公司章程规定。
外商合资、外商独资的有限责任公司以及外商投资的股份有限公司的组织机构应当符合《公司法》和公司章程的规定。
解析：根据意见的规定，董事会仍然是中外合资、中外合作的有限责任公司的权利机构，也就是该类公司没有股东会这一权力架构。而外商合资、外商独资及外商投资的股份公司必须设置股东会、董事会、监事会等，按照公司法三会架构进行规范运作。
　　4.外商投资的公司设立登记的申请期限应当符合《公司登记管理条例》规定。但是，以中外合作、外商合资、外商独资形式设立公司的，应当按照《中外合作经营企业法》和《外资企业法》的规定，自收到批准文件之日起30日内向公司登记机关申请设立登记。逾期申请设立登记的，申请人应当报审批机关确认原批准文件的效力或者另行报批。
解析：本条需要关注的是公司及时办理登机手续，否则，需要审批机关重新确认原批准文件的效力或另行报批。众所周知，某些项目操作的节奏感很强，如果因此环节导致延误，可能不利于实现合资各方的投资目的。
　　5.外商投资的公司设立以后，可以依法开展境内投资。公司登记机关不再出具相应的境内投资资格证明。
解析：外商投资公司设立后即可以开展境内投资，这表明本条已实际修改外商投资企业境内再投资的限制，即需要缴足注册资本、开始盈利等。从而有利于外国投资者通过外商投资企业开展资本运作项目。
　　6.外商投资的公司的股东的出资方式应当符合《公司法》第二十七条、《公司登记管理条例》第十四条和《公司注册资本登记管理规定》的规定。在国家工商行政管理总局会同有关部门就货币、实物、知识产权、土地使用权以外的其他财产出资作出规定以前，股东以《公司登记管理条例》第十四条第二款所列财产以外的其他财产出资的，应当经境内依法设立的评估机构评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。实缴出资时还必须经境内依法设立的验资机构验资并出具验资证明。
中外合资的有限责任公司的股东以《中外合资经营企业法》规定的实物（含设备）、工业产权等非货币财产（土地使用权除外）出资的，其价格可以由合营各方评议商定。
解析：本条关于外商投资公司股东出资评估问题，一般情况下，股东出资应当通过依法设立的评估机构评估作价，但中外合资的有限责任公司股东以有关实物、工业产权等非货币资产出资，可以不进行评估，而由出资双方议定。这一点可能会为某些股东之间通过私下商定出资比例等提供法律依据。
　　7.外商投资的公司增加注册资本，有限责任公司（含一人有限公司）和以发起方式设立的股份有限公司的股东应当在公司申请注册资本变更登记时缴付不低于百分之二十的新增注册资本，其余部分的出资时间应符合《公司法》、有关外商投资的法律和《公司登记管理条例》的规定。其他法律、行政法规另有规定的，从其规定。
解析：实践业务中，有人提出在外商投资企业股东完成出资前能否进行增资的问题，根据公司法及上述条文的理解，只要股东按期完成各旗出资，则可以进行增资。
　　8.外国投资者（授权人）变更境内法律文件送达接受人（被授权人）的，应当签署新的《法律文件送达授权委托书》，并及时向公司登记机关备案。被委托人名称、地址等事项发生变更的，也应当及时向公司登记机关备案。公司登记机关应当在公司登记档案中记载。
外国投资者没有办理上述备案的，公司登记机关将境内法律文件送达公司登记机关记载的被授权人，视为向外国投资者送达。
解析：外国投资者指定境内法律文件送达接受人具有重要的法律意义，包括未来的诉讼送达等。如果外国投资者没有及时将变更送达人的情况报工商局备案，则只要相关文件按按照原被授权人的地址送达即完成中国之送达条件。另外，如果被授权人发生变化或无法接受送达的，又应如何处理？法律上并没有明确界定。
　　9.外商投资的公司解散事由出现以后，公司未在《公司法》规定的期限内成立清算组进行清算，债权人也不向人民法院申请指定清算组进行清算的，外商投资的公司的权力机构、股东、债权人可以根据《外商投资企业清算办法》的规定向审批机关申请进行特别清算。海关监管货物应当先办结海关手续，并补交相应税款。
解析：本条需要注意的是《外商投资企业清算办法》于2008年被废止，外商投资的公司解散事宜按照公司法的有关规定，与内资企业相同的方式处理。
　　10.公司登记机关不再办理外商投资的公司办事机构的登记。原已登记的办事机构，不再办理变更或者延期手续。期限届满以后，应当办理注销登记或根据需要申请设立分公司。外商投资的公司的分公司可以从事公司经营范围内的联络、咨询等业务。
解析：本条终止外商投资公司办事机构的登记，并明确该类机构在期限届满届满后应该注销或转为申请设立分公司。



阚凤军 020-28337942/13924073030 广州安华理达律师事务所